Låna

Ta över bolånet: höjer du lånet för utköpet gäller taket för tilläggslån

Köper du ut din sambo eller make och höjer bolånet för att betala, läser vi förarbetena så att höjningen är ett tilläggslån. SBAB räknar likadant. Taket räknas då på vad bostaden var värd när ni köpte den eller vid den senaste omvärderingen, inte automatiskt på dagens värde. I vårt räkneexempel köpte ni för 4 000 000 kr för tre år sedan och har 2 900 000 kr kvar i lån. Lånet kan höjas med 300 000 kr, men utköpet blir 750 000 kr före avdrag för skatt och mäklare. Resten, 450 000 kr, behöver komma från annat håll.

Tre lägen och vad lagen gör med lånet

Sedan 1 april 2026 står bolånetaket och amorteringskravet i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Banken ska räkna fram en belåningsgrad i två lägen, när ett lån lämnas vid köp av en bostad och när ett lån utökas (3 §).

Vart ett övertag hör avgörs av förarbetena, prop. 2025/26:119. De skiljer på den som blir ägare till en hel bostad och en ägarkrets som bara ändras delvis.

Utköp av sambo eller make

I förarbetena skriver regeringen att banken inte ska räkna en ny belåningsgrad vid delvisa förändringar av ägarkretsen, om det totala lånet inte ökar.

Ökar lånet är det överskjutande beloppet en utökning av det befintliga lånet enligt 5 §. Förarbetenas exempel är en person som köper in sig i en bostad som någon annan redan äger.

Vi läser ett utköp som samma sak åt andra hållet. Den som bor kvar äger redan en del, så ägarkretsen ändras bara delvis. SBAB behandlar utköpet på samma sätt i ett pressmeddelande den 9 mars 2026. Banken skriver att den nya regeln för tilläggslån gör det ”påtagligt svårare att köpa ut sin partner vid en separation”.

Taket räknas på värdet när ni köpte

Efter en utökning får hela lånet vara högst 80 procent av bostadens värde (5 §). Vilket värde det är avgörs av 13 §. Huvudregeln är marknadsvärdet när bostaden köptes. Har bostaden värderats om får banken i stället använda den värderingen, men den behöver inte göra det.

En ny omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet, eller fem år efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Enligt förarbetena gäller spärren också om den förra omvärderingen gjordes för att ändra belåningsgraden i förhållande till amorteringskravets trösklar och inte för låneutrymmet.

Undantaget är en bostad vars värde har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen. Förarbetena nämner omfattande renovering, ombyggnad och tillbyggnad, medan ett renoverat rum eller en ny altan generellt inte räcker.

SBAB kallar samma sak det amorteringsgrundande värdet, alltså det värde som amorteringen räknas på. Banken menar marknadsvärdet vid köpet eller vid den senaste omvärderingen. Det står i amorteringsunderlaget som banken ska lämna på begäran.

Före 1 april 2026 fick ett tilläggslån enligt SBAB vara upp till 85 procent av bostadens aktuella marknadsvärde. Förarbetena bekräftar att taket då inte hade någon spärr mot omvärdering. I exemplet nedan hade gränsen varit 3 740 000 kr. Hela utköpet hade fått plats. Räkneexempel för utköp från före april stämmer därför inte längre.

Räkneexemplet

Ni köpte för 4 000 000 kr för tre år sedan och äger hälften var. Bostaden är värd 4 400 000 kr i dag. Utköpet räknar vi här som halva skillnaden mellan värdet och lånet, utan avdrag. Med de avdrag som praxis anger vid bodelning blir det mindre, se hur stort utköpet blir.

Hade fem år gått och banken värderat om bostaden till 4 400 000 kr hade taket varit 3 520 000 kr. Då hade 130 000 kr av utköpet återstått. Det är skälet till att SBAB varnar för en tröskel vid fem år efter köpet.

Amorteringen efter utköpet

Med 3 200 000 kr i lån är belåningsgraden 80,0 procent av köpvärdet. Över 70 procent ska lånet amorteras med minst 2 procent om året av det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen (7 §).

I exemplet blir det minst 64 000 kr om året, eller 5 333 kr i månaden. Lånade ni mer än 3 200 000 kr från början räknas amorteringen på det större beloppet.

Ett äldre lån kan vara helt amorteringsfritt. Det gäller lån från ett kreditinstitut, till exempel en bank, före 1 juni 2016 och lån från en kreditgivare enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter före 1 januari 2019. Hos en sådan kreditgivare gäller det också lån från den 1 till 7 januari 2019, om erbjudandet lämnades före 1 januari 2019.

Höjer du ett sådant lån för utköpet ska hela lånet amorteras enligt 7 § på det nya beloppet. Undantaget för den gamla delen lever bara vidare om banken medger den alternativa regeln i 8 §. Då amorteras tillägget med minst 10 procent om året, med exemplets höjning 30 000 kr. Räknat på ett helt bolån står valet i vår bolånegenomgång.

Resten av utköpet

Det som inte ryms under taket kan komma från sparande, från ett lån utan säkerhet i bostaden eller från en lägre utköpssumma som ni kommer överens om.

Räntan på ett lån utan säkerhet ger ingen skattereduktion från 2026. SBAB konstaterar att ett privatlån är betydligt dyrare. Vad avdraget är värt på bolånet visar sidan om ränteavdrag.

Hur stort blir utköpet?

Lagen om bostadskrediter säger inget om priset. Det bestämmer ni, medan formen avgör skatten.

Bodelning eller köp, skattemässigt

En överlåtelse genom bodelning räknas inte som försäljning hos Skatteverket, även om den som flyttar ut får en bodelningslikvid. Den som flyttar ut betalar alltså ingen skatt när ägandet byts.

Den som tar över övertar i stället den tidigare ägarens inköpspris. Likviden får inte dras av som inköpspris. Säljer du bostaden längre fram beskattas därför hela vinsten hos dig, också den del som uppstod medan ni ägde tillsammans.

Skriver ni ett köpekontrakt är det en försäljning. Den som lämnar sin del deklarerar den och betalar skatt på vinsten, 22 procent för en privatbostad. Skatteverket påpekar att ett lån som den ena tar över räknas som betalning, om ni inte tar hänsyn till det i ett bodelningsavtal.

Om någon av er har uppskov

Har den som flyttar ut ett uppskov från en tidigare bostadsförsäljning spelar formen roll också för det. Vid köpekontrakt ska säljaren enligt Skatteverket även återföra sitt uppskovsbelopp till beskattning när försäljningen deklareras.

Vid en bodelning på grund av separation eller skilsmässa förs uppskovsbeloppet i stället över till den som tar över delen. Det skriver Skatteverket på sidan om bostadsrätter. Sidan om småhus säger att ett uppskov ska återföras när ersättningsbostaden avyttras, men tar inte upp bodelningen särskilt.

Följer ett uppskov med i bodelningen blir den latenta skatten större, eftersom Skatteverkets uppställning lägger till återfört uppskov i vinsten. Det är vår slutsats av uppställningen. Räkneexemplet nedan antar att ingen av er har uppskov.

Säljer den som flyttar ut sin del genom köp och köper en ny bostad går det i vissa fall att skjuta upp skatten genom att begära uppskov. Villkoren står hos Skatteverket.

Avdrag för mäklare och latent skatt

Eftersom den som tar över får bära hela den framtida skatten dras den enligt praxis av från värdet i en bodelning, tillsammans med ett tänkt mäklararvode. Det är praxis och inte lagtext. Juristtjänsten Lawline hänvisar i ett svar från den 14 april 2018 till Högsta domstolens avgöranden NJA 1975 s. 288 och NJA 1998 s. 467. I det senare hade bodelningsförrättaren räknat av ett latent mäklararvode på 5 procent.

Är ni överens bestämmer ni själva hur ni värderar. Någon fast procentsats för mäklararvodet finns inte. Lawline råder att hämta offerter.

Glappet mot taket krymper alltså men försvinner inte. Skriver ni i stället köpekontrakt på halva dagens värde betalar den som flyttar ut 44 000 kr i skatt på sin del av vinsten. Inköpspriset räknar vi här utan lagfart, pantbrev och förbättringar, så den verkliga vinsten blir något lägre.

Så räknar vi den latenta skatten. Skatteverkets uppställning är försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris och lagfartskostnad, minus förbättringsutgifter, plus återfört uppskov. Vi drar därför det tänkta mäklararvodet från vinsten som en försäljningsutgift. Har ni förbättringsutgifter minskar de vinsten och därmed skatten.

I verktyget längre ner lägger du summan av mäklararvode och latent skatt i fältet för avdrag. Verktyget räknar inte skatten själv, så förbättringsutgifter och uppskov ska vara med i den summan.

Banken prövar dig som ensam låntagare

Står ni båda på lånet kliver en låntagare av när den ena köper ut den andra. SBAB och Handelsbanken skriver att den som tar över lånet får en ny kreditprövning. Hos Danske Bank blir det vanligtvis en ny prövning, och godkänns övertagandet skriver banken ett nytt skuldebrev.

Höjer du lånet kräver också lagen en ny prövning. Vid en ökning av krediten som är väsentlig ska en ny kreditprövning göras (12 § konsumentkreditlagen). Från den 20 november 2026 står kravet i 3 kap. 13 § i den nya lagen.

Prövningen får inte till övervägande del bygga på att bostaden är värd mer än lånet eller väntas stiga i värde (12 a §, från 20 november 2026 8 kap. 14 §). En värdeökning hjälper alltså inte om inkomsten inte bär lånet.

Kan banken vägra släppa den som flyttar ut?

Ja. Står ni båda på skuldebrevet svarar ni en för alla och alla för en (2 § lagen (1936:81) om skuldebrev). Ett bodelningsavtal är en överenskommelse mellan er två, och banken är inte part i det.

Den som flyttar ut blir fri från lånet först när banken godkänner att den andra står ensam. Handelsbanken kräver dessutom samtycke från den andra låntagaren och vill gärna se bodelningsavtalet.

Säger banken nej återstår att stå kvar på lånet tillsammans eller att sälja.

Om ni inte är överens eller lånet inte går igenom

Kan makar inte enas om bodelningen förordnar tingsrätten på ansökan en bodelningsförrättare (17 kap. 1 § äktenskapsbalken). Samma regel gäller vid tvist mellan sambor (26 § sambolagen).

Klarar den som bor kvar inte kreditprövningen ensam kan en medlåntagare eller en borgensman vara en väg. Båda svarar för skulden. Skillnaden förklarar vi i låna tillsammans med någon. Annars återstår försäljning.

Äldre texter om övertag nämner ofta det skärpta amorteringskravet, en extra procent när lånen var större än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. Det togs bort när lagen trädde i kraft den 1 april 2026, så banken är inte längre skyldig att tillämpa det.

Bundet lån och ränteskillnadsersättning

Handelsbanken skriver att det kan gå att ta över ett befintligt bolån med samma villkor och ränta. Är du redan låntagare, håller kreditprövningen och utökas inte lånet kan du också behålla amorteringsreglerna. Det du lånar till utköpet kan bli ett tilläggslån med ny ränta och nya villkor.

Danske Bank beskriver det tvärtom. Ett övertag betyder sällan samma villkor för amortering och ränta. Oftast tecknar du ett nytt bolån med nya villkor och samma bostad som säkerhet.

Löses en bunden del före villkorsändringsdagen, alltså dagen då bindningstiden löper ut, kan banken ta ut ränteskillnadsersättning. Fråga därför om det bundna lånet kan skrivas om på dig utan att lösas. Hur ersättningen räknas visar vi i lösa lån i förtid.

Uppehåll i amorteringen och ny amorteringsplan

Om det under lånets löptid uppstår särskilda skäl får banken låta dig slippa amortera under en begränsad period (9 §). Förarbetena nämner äktenskapsskillnad och en närståendes dödsfall bland exemplen, och listan är inte uttömmande. Det är banken som bedömer om skälen finns.

Du har också rätt till ett nytt förslag till amorteringsplan om dina förhållanden har ändrats på ett sätt som har betydelse för amorteringen (13 d § andra stycket konsumentkreditlagen). Rätten gäller också lån som togs innan regeln infördes. I den nya lagen står den i 8 kap. 18 §.

Arv eller övertag av en hel bostad

Förvärvar du hela bostaden och tar över den förra ägarens lån räknas det enligt förarbetena som ett lån vid köp. Kommentaren till 4 § säger att paragrafen omfattar den som förvärvar en hel bostad och tar över lån som den tidigare ägaren hade.

Taket är då 90 procent av bostadens marknadsvärde vid tidpunkten för förvärvet, enligt kommentaren till 4 § med hänvisning till 13 §.

Dödsbon och arvingar nämns inte. Förarbetena talar om den som förvärvar en hel bostad. Vi läser arv av hela bostaden dit, eftersom lagen bara talar om förvärv. Lantmäteriets avgiftssida skriver att kostnaden för lagfart beror på hur du har förvärvat fastigheten och tar sedan upp gåva, arv och bodelning. Det är vår tolkning, inte något förarbetena säger ut.

Samma läsning gör vi när bostaden bara ägdes av den ena maken och tillskiftas den andra i bodelningen. Lantmäteriet skriver att du kan tillskiftas fastigheten också om den andra har varit ensam ägare. Då förvärvar du en hel bostad. Tar du över lånet hör det enligt vår läsning hit och inte till utköpen.

Handelsbanken skriver att ett bolån behöver vara löst eller övertaget innan arvskiftet görs och banktillgångar betalas ut till arvingarna.

Ett gammalt amorteringsfritt lån

Här är skillnaden mot ett utköp som störst. När ägarkretsen bara ändras delvis behåller ett lån från före brytpunkterna sitt undantag. Tar du däremot över det när du förvärvar hela bostaden ska det amorteras enligt 7 §.

Hur mycket det blir beror på belåningsgraden. Är lånet högst hälften av värdet kräver lagen ingen amortering alls.

När en av er dör och du redan äger en del

Ägde ni bostaden tillsammans ändras ägarkretsen bara delvis när du tar över den avlidnes del. Enligt förarbetena ska banken då inte räkna en ny belåningsgrad om lånet inte ökar. Ett gammalt undantag från amorteringskravet påverkas inte.

Handelsbanken skriver att du som redan är låntagare kan ta över samma villkor och amorteringsregler, om kreditprövningen håller och lånet inte utökas. Vad som händer med ditt ansvar för skulden går vi igenom i avsnittet om dödsfall i låna tillsammans med någon.

Lagfart, stämpelskatt och pantbrev

Stämpelskatt tas ut när fast egendom eller tomträtt förvärvas och när en inteckning beviljas (1 § stämpelskattelagen). Förvärv av fast egendom är skattepliktiga om de sker genom bland annat köp eller byte (4 §). Arv och bodelning finns inte bland dem, och Lantmäteriet tar då bara ut expeditionsavgiften.

En bostadsrätt är varken fast egendom eller tomträtt. Därför tas ingen stämpelskatt ut, oavsett om du köper, ärver eller får den i en bodelning.

Är utköpet av en sambo bodelning eller köp?

Det beror på bostaden och på tiden. Sambors gemensamma bostad är samboegendom om den förvärvades för gemensam användning (3 § sambolagen). Då kan ni göra en sambobodelning utan stämpelskatt. Bodelning ska begäras senast ett år efter att samboförhållandet upphörde (8 §).

Ägde den ena av er bostaden till exempel under ett tidigare äktenskap är den inte samboegendom, eftersom ni inte har förvärvat den tillsammans. Lantmäteriet skriver att den då i stället kan överlåtas genom köp eller gåva.

Är bostaden inte samboegendom, eller skriver ni ett köpeavtal i stället för en bodelning, är utköpet ett köp. Då betalar du stämpelskatt.

För gifta finns en sak till att tänka på. Köper du din makes andel eller får den i gåva, i stället för att bodela, finns giftorätt kvar i den andel du redan ägde. Samma sak gäller om ni bara bodelar halva fastigheten. Lantmäteriet skriver att din före detta make då alltid behöver godkänna åtgärder som rör fastigheten, även om du är ensam ägare.

Står det i bodelningen att du får bostaden mot att du tar över lånen ska du skicka med ett intyg om att du har tagit över dem. Intyget kan skrivas av en banktjänsteman eller av er båda.

Pantbrev och pantsättning

Ett nytt pantbrev behövs bara om pantbreven i huset inte räcker till det höjda lånet. Inteckningen kostar då 2 procent i stämpelskatt plus 375 kr. Skulle hela höjningen i exemplet behöva nya pantbrev blir det 6 375 kr.

I en bostadsrätt pantsätts själva bostadsrätten. Föreningen får ta ut en pantsättningsavgift om stadgarna tillåter det, med HSB:s normalstadgar högst 888 kr 2026. Mer om pantbrev vid en höjning står i guiden om att baka in lån i bolånet.

Vad som ändras den 20 november 2026

Taket, amorteringskravet och omvärderingsregeln i lag (2026:226) ändras inte i sak. Det som byts är konsumentkreditlagen. Lån som ingicks före den dagen följer fortfarande den gamla lagen. Undantaget är kreditavtal med obestämd löptid, där vissa paragrafer i den nya lagen gäller från första dagen (övergångsbestämmelse 3).

Kravet på ny kreditprövning vid en väsentlig ökning och rätten till en ny amorteringsplan finns i båda lagarna, med de paragrafer vi anger ovan. Vad mer som ändras står i den nya konsumentkreditlagen.

Räkna på ert utköp

Fyll i värdet och lånet ur ert amorteringsunderlag och din egen ägarandel. Verktyget räknar med lagens tak och visar hur mycket som måste lösas på annat sätt.

Hur ett par delar på bostaden och annan egendom enligt sambolagen och äktenskapsbalken går vi igenom i hur ett par delar på ekonomin.

Vanliga frågor