Låna

Flytta bolånet: vad som följer med och vad det kostar

Ett bolån som flyttas utan höjning räknas inte som ett nytt bostadsköp. Lagens tak prövas inte om och värderingen ligger kvar. Det som kan kosta är en bunden del som löses i förtid, pantsättning i bostadsrätt och bankens avgifter. Bankernas snitträntor skilde sig 0,27 procentenheter i juni 2026. På 2 500 000 kr är det 4 725 kr om året efter skatt, om du inte har kapitalinkomster.

Vad lagen säger när du byter bank

Sedan 1 april 2026 står bolånereglerna i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Banken ska räkna fram en belåningsgrad i två lägen, när ett lån lämnas vid köp av en bostad och när ett lån utökas (3 §).

Ett bankbyte är inget av dem. I förarbetena konstaterar regeringen att en flytt till en annan bank inte är kredit vid förvärv så länge bostaden är densamma.

Taket på 90 procent i 4 § gäller alltså inte bytet.

Bytet påverkar inte heller när bostaden får värderas om.

En ny värdering får göras tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet.

Tidigare går bara om bostadens värde har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen (13 §).

Gamla undantag från amorteringskravet

Lån som lämnades före vissa brytpunkter omfattas inte av amorteringskravet i 7 §.

Det gäller lån från ett kreditinstitut, till exempel en bank, före 1 juni 2016.

Det gäller också lån från en kreditgivare enligt lagen om verksamhet med bostadskrediter före 1 januari 2019, eller före 8 januari 2019 om erbjudandet lämnades före 1 januari 2019.

Flyttar du ett sådant lån utan att bostaden ändras och utan att låna mer, gäller undantaget också hos den nya banken.

Höjer du lånet i samband med flytten amorteras hela lånet enligt 7 § på det nya totala beloppet.

Undantaget lever då bara vidare om banken medger den alternativa regeln i 8 § för tillägget. Hur det räknas står i genomgången av bolån.

Bankerna sätter egna gränser utöver lagen. Vid en flytt utan höjning lånar SBAB ut upp till 90 procent av bostadens värde.

Vid en höjning utgår banken från det lägsta av 80 procent av värdet i amorteringsunderlaget och 90 procent av dagens värde. Vi räknar ut vad det kostar att höja bolånet på en egen sida.

Den nya banken prövar dig och sätter räntan

En flytt är ett nytt lån hos den nya banken. Innan det lämnas ska banken pröva om du har ekonomiska förutsättningar att betala, och krediten får beviljas bara om du har det (12 § konsumentkreditlagen).

För bolån ska banken kontrollera uppgifterna på ett lämpligt sätt. Den ska också tala om vilka handlingar du behöver lämna, och att brister i dem kan leda till att lånet inte beviljas (12 a §).

Hämtar banken uppgifter ur en extern databas ska du få veta det (12 a §).

Danske Bank tar en kreditupplysning när du ansöker, och Nordeas bolån förutsätter en. Vad en kreditupplysning visar går vi igenom på en egen sida.

Danske Bank räknar upp fyra krav för att få låna. Du ska vara myndig och folkbokförd i Sverige, sakna betalningsanmärkningar och ha en fast inkomst.

Från den 20 november 2026 står prövningen i 3 kap. 13 § i den nya konsumentkreditlagen och kontrollen av uppgifterna i 3 kap. 14 §.

Informationen om handlingar och brister för bolån står i 8 kap. 14 §.

Räntan sätts efter den nya bankens villkor. Hos SBAB avgör lånet i förhållande till bostadens värde.

Nordea och Handelsbanken väger in samma sak och dessutom hur mycket av din ekonomi du har hos banken.

Amorteringsunderlaget från din nuvarande bank

Den nya banken behöver ett amorteringsunderlag, alltså det värde och det högsta lånebelopp som din amortering räknas på. Din nuvarande bank ska lämna uppgifterna på begäran, till dig eller direkt till den bank du anvisar (14 §).

Banken ska kunna ta emot begäran och svara både elektroniskt och på annat lämpligt sätt.

Svaret ska komma skyndsamt. I förarbetena betyder skyndsamt ”i regel samma dag”, med undantag för ärenden som kräver mer noggrann hantering.

Amorteringsunderlaget visar värderingen som amorteringen bygger på, när den gjordes, hur mycket du amorterar varje månad och den skuld amorteringen räknas på.

Du beställer det hos din nuvarande bank, oftast per telefon, i chatten eller med ett meddelande i internetbanken.

SBAB:s flyttsida har en lista över hur det går till hos tio banker. Nordea tar inget betalt för underlaget.

Bankerna anger själva en något längre tid än förarbetena, från nästa arbetsdag hos SBAB till ett par dagar hos Nordea.

SBAB vill inte ha ett underlag som är äldre än tre månader, vilket är bankens eget krav.

Amorteringsunderlaget är den handling alla sex bankerna ber om. Bor du i bostadsrätt behövs också ett utdrag ur föreningens lägenhetsförteckning, som du beställer hos föreningen.

Bunden ränta och villkorsändringsdagen

Dagen då bindningen löper ut heter ränteändringsdag i Finansinspektionens allmänna råd FFFS 2025:10. Handelsbanken och Nordea kallar den villkorsändringsdagen. Det ordet använder vi här.

Den dagen kan du lösa lånet utan kostnad, om du har iakttagit uppsägningstiden.

Missar du den får banken räkna ränteskillnadsersättning fram till nästa ränteändringsdag.

Hur lång uppsägningstiden är står i ditt avtal. Någon gemensam längd för alla banker har vi inte kunnat belägga.

Är bindningen längre än tre månader bör banken skriftligt och minst en månad i förväg påminna dig om att den löper ut.

Påminnelsen bör bland annat säga hur du säger upp lånet och vad som händer om du inte svarar. Det är ett allmänt råd, alltså något banken bör göra.

Säg upp först när erbjudandet är bindande

En ansökan om flytt binder dig inte, och den binder inte heller den nya banken. Först det bindande erbjudandet innehåller samtliga villkor (13 a § konsumentkreditlagen). Den nya banken kan alltså säga nej efter kreditprövningen.

Vänta därför med att säga upp en bunden del tills du har erbjudandet.

Vad din nuvarande bank gör om du har sagt upp lånet men inte kan lösa det har vi inte kunnat belägga. Det avgörs av ditt avtal.

Räkna baklänges från villkorsändringsdagen. Uppsägningstiden, bankens tid för ansökan och erbjudande och din betänketid ska få plats före den.

Ersättningen om du löser tidigare

Löser du en bunden del före villkorsändringsdagen räknas ersättningen på olika sätt beroende på när räntan bands. Vi visar ränteskillnadsersättningen i kronor för båda modellerna.

Ersättningen behandlas som ränta i deklarationen (42 kap. 7 § inkomstskattelagen) och ger samma skattereduktion som räntan på bolånet.

Tre månaders bindning

Det som kallas rörlig ränta är för det mesta ränta bunden i tre månader. Konsumentkreditlagen skiljer inte ut den.

Är räntan bunden när du betalar lånet får banken ta ut ränteskillnadsersättning för tiden som återstår, om det finns ett förbehåll i avtalet (36 §). Löser du lånet på ränteändringsdagen med iakttagen uppsägningstid kostar det inget.

Mellan två ränteändringsdagar kan banken alltså ha rätt till ersättning, men den gäller högst tre månader och blir därför liten.

Många banker avstår.

Danske Bank, Handelsbanken, Nordea och SBAB beskriver flytt av ett lån med tre månaders bindning som gratis eller oftast gratis, se tabellen längre ner. Det är bankernas praxis, inte något lagen garanterar.

Fråga din nuvarande bank vad som gäller för ditt lån innan du säger upp det.

Lån delat på flera bindningstider

Ett lån som är uppdelat på delar med olika bindning kan låsa dig. Det är inte säkert att den nya banken tar emot bara en del.

Då återstår att betala ersättning eller vänta tills alla bindningar har löpt ut.

Konsumenternas räknar med ett lån på två och fem års bindning, som löper ut samma dag först efter tio år.

Bankerna skiljer sig åt här, se tabellen längre ner.

Flyttar du bara en del får bostaden lån hos två banker.

Amorteringen bestäms då av den totala belåningen på bostaden, så den senare banken behöver veta hur mycket som amorteras hos den förra. Det är ett av skälen till underlaget i 14 §.

Pantbrev och pantsättning

Äger du ett hus är pantbreven säkerheten. En bank som är ansluten till Lantmäteriets pantsystem kan registrera sig som panthavare på de digitala pantbrev som redan finns i fastigheten. Alla större svenska banker är anslutna.

Stämpelskatt tas bara ut när en ny inteckning beviljas. Räcker pantbreven till lånet kostar en flytt utan höjning därför ingen stämpelskatt.

I en bostadsrätt pantsätts bostadsrätten till den nya banken och föreningen underrättas.

Föreningen får ta ut en pantsättningsavgift om stadgarna tillåter det. HSB:s normalstadgar från 2023 sätter taket till 1,5 procent av prisbasbeloppet, 888 kr 2026.

Nya pantbrev vid en höjning och det kommande bostadsrättsregistret beskriver vi i guiden om att baka in lån i bolånet.

Vad flytten kostar och när den har betalat sig

Utan bunden del är avgifterna små mot vad en lägre ränta ger. Med exemplet i ingressen, 394 kr i månaden efter skatt, är en pantsättningsavgift på 888 kr intjänad efter 2,3 månader.

En bunden del ändrar kalkylen. Räntan du sparar på den gäller bara fram till villkorsändringsdagen. Det är den summan ersättningen ska vägas mot. Verktyget längre ner räknar på båda delarna.

När en flytt inte lönar sig eller ger sämre villkor

• Ekonomin har ändrats. Den nya banken prövar dig på nytt. Lägre inkomst eller fler skulder kan ge ett nej eller en högre ränta än du räknat med.
• Belåningsgraden är hög. Erbjudandet kan då hamna över det snitt du jämför med.
• Lånet är amorteringsfritt i dag. Undantaget följer med enligt lagen, men den nya banken kan kräva amortering enligt sin egen policy. Be om amorteringsvillkoren skriftligt innan du tackar ja.
• Skillnaden i ränta är liten. Vid en tiondels procentenhet tar avgifter på 1 838 kr drygt ett år att tjäna in, se figuren ovan.
• En bunden del har lång tid kvar. Ersättningen kan bli större än räntan du sparar fram till villkorsändringsdagen. Då kostar det mindre att vänta.
• Banken vill ha alla lån samtidigt. Har du en bunden del kan kravet tvinga fram ersättning för den eller att du väntar med hela flytten.

Bankernas besked om flytten

Alla fyra som anger en tid skriver att den kan variera. SEB och Nordea tar inget betalt för själva flytten.

Kolumnen om tre månaders bindning gäller hur banken beskriver lån hos andra banker, inte något den kan lova för dem.

Från ansökan till löst lån kan du lägga ihop bankernas egna tider. Nordea lovar svar på ansökan inom 24 timmar och SEB återkommer inom ett par arbetsdagar. Amorteringsunderlaget kommer nästa arbetsdag eller inom ett par dagar.

Själva flytten tar sedan ungefär en till två veckor.

Sammanlagt blir det från drygt en vecka till knappt tre veckor, räknat på bankernas besked. Till det kommer den betänketid du själv använder för erbjudandet.

Ordningen, steg för steg

Förhandla först. Ett erbjudande från en annan bank är också ett underlag mot din nuvarande. Hur du jämför din ränta med bankens snittränta går vi igenom i förhandla bolåneräntan.

Ansökan. Hos SBAB, SEB och Handelsbanken binder en ansökan om flytt dig inte. En offert räcker inte alltid. Du kan behöva göra en låneansökan för att få ett riktigt erbjudande.

Erbjudandet. Den nya banken ska lämna ett bindande erbjudande med samtliga villkor och ge dig minst sju dagars betänketid (13 a § konsumentkreditlagen). Från den 20 november 2026 står samma krav i 8 kap. 16 § i den nya lagen.

Lösen. Den nya banken löser lånet i din nuvarande bank och lägger upp det nya, så du behöver inte själv säga upp det gamla. En bunden del som ska lösas på villkorsändringsdagen måste du däremot säga upp i tid enligt avtalet.

Ett nytt lån från den 20 november 2026 följer den nya lagen

Då ersätts konsumentkreditlagen av en ny lag med samma namn. Ditt nuvarande bolån följer fortfarande den gamla lagen, som enligt övergångsbestämmelserna gäller för avtal som ingåtts före ikraftträdandet.

Flyttar du lånet ingår du ett nytt kreditavtal med den nya banken. Finansinspektionen räknar också flyttade lån som nya bolån. Skriver du under från den 20 november 2026 gäller därför den nya lagen för det avtalet.

Finansinspektionen föreslog den 20 maj 2026 nya allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden.

De ska gälla från den 20 november 2026 och ersätta FFFS 2025:10. Förslaget behåller regeln om uppsägning till ränteändringsdagen. Råden var fortfarande ett förslag när vi kontrollerade i slutet av september 2026.

Om en villkorsändring hos din nuvarande bank räknas som ett nytt avtal har vi inte kunnat belägga.

Reglerna om underlaget, taket och amorteringen i lag (2026:226) ändras inte i sak. Vad mer som ändras står i den nya konsumentkreditlagen.

Räkna på din flytt

Fyll i den del av lånet som kan flyttas utan ersättning, alltså rörlig ränta eller en bunden del som löper ut. Har du också en del som är bunden längre kan du lägga till den och jämföra ersättningen med räntan du sparar.

Vad räntan ger tillbaka på skatten i andra lägen, till exempel med kapitalinkomster, visar vi på sidan om ränteavdrag. Valet mellan bunden och rörlig ränta hos den nya banken går vi igenom i bunden eller rörlig ränta.

Vanliga frågor