Samla lån

Baka in lån i bolånet: när det lönar sig och vad det kostar

Att baka in lån i bolånet betyder att du utökar bolånet och löser dyra krediter med pengarna. Räntan sjunker, och sedan 2026 är bolånet det enda av lånen som ger ränteavdrag. Priset är att bostaden blir säkerhet för skulden, att amorteringskravet kan stiga för hela bolånet och att en lång löptid kan göra den billigare räntan dyrare än de lån du löste.

Att baka in lånen är en av vägarna att samla lån. Där står hur du räknar ut din vägda ränta och vilka andra vägar som finns.

Hur mycket du får baka in

En utökning av bolånet kallas tilläggslån. Sedan 1 april 2026 gäller en egen gräns för dem i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter.

Vid köp får bolånet vara 90 procent av bostadens värde. Vid en utökning får belåningsgraden, alltså hur stor del av värdet som är lånad, bli högst 80 procent enligt 5 §. Före 1 april 2026 var gränsen 85 procent i båda fallen.

Med ett hus värt 3 000 000 kr och ett bolån på 1 900 000 kr går det alltså att låna 500 000 kr till. Ligger du redan över 80 procent finns inget utrymme alls.

Värdet är inte nödvändigtvis det bostaden är värd i dag. Banken ska enligt 13 § räkna på marknadsvärdet när du köpte.

En ny värdering får tidigast göras fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Undantaget är när värdet ändrats avsevärt av något annat än de allmänna bostadspriserna, till exempel en tillbyggnad.

Amorteringskravet kan stiga för hela bolånet

Amorteringskravet gäller hela bolånet, inte bara tilläggslånet.

Över 50 procents belåningsgrad ska du amortera minst 1 procent om året och över 70 procent minst 2 procent, enligt 7 §. Hur kravet fungerar i övrigt står på sidan om bolån.

En inbakning kan därför flytta dig över en gräns. Med exemplets hus går belåningsgraden från 63,3 till 71,7 procent när 250 000 kr läggs på bolånet.

Det är 2 000 kr mer att amortera varje månad, varav det mesta gäller det bolån du redan hade. Pengarna är ingen kostnad, eftersom de minskar skulden. Men de ska finnas varje månad. De sätter också ett golv för hur lågt månadsbeloppet kan bli.

I exemplet hade en inbakning på 200 000 kr gett exakt 70 procents belåningsgrad. Då hade kravet stannat på 21 000 kr om året.

Om bolånet är äldre än amorteringskravet

Amorteringskravet i 7 § gäller inte för bolån som lämnades innan kravet infördes, enligt övergångsbestämmelse 2. Det gäller bolån från en bank eller ett annat kreditinstitut före 1 juni 2016 och från en kreditgivare enligt lagen om verksamhet med bostadskrediter före 1 januari 2019.

Bolån från en sådan kreditgivare mellan 1 och 7 januari 2019 räknas också hit, om erbjudandet lämnades före 1 januari 2019.

Utökas ett sådant bolån får banken enligt 8 § låta dig amortera bara tilläggslånet, med minst 10 procent av dess ursprungliga belopp om året. Då hamnar inte hela bolånet under 7 §. Regeln gäller samma tre grupper av bolån.

För 250 000 kr blir det 25 000 kr om året. Det är ett medgivande banken kan ge, ingen rättighet.

Inkomsten påverkar inte längre amorteringen. Det skärpta amorteringskravet, en extra procent för den som lånat mer än 4,5 gånger sin årsinkomst, togs bort 1 april 2026.

Vad inbakningen kostar i kronor

Huvudexemplet är ett blancolån på 250 000 kr till 9 procent med 12 år kvar. Det är Finansinspektionens medianränta och medianlöptid för nya blancolån på 250 000 kr eller mer.

Behåller du lånet kostar det 2 845 kr i månaden och 159 691 kr i ränta. Det ger ingen skattereduktion, eftersom lån utan säkerhet inte ger något ränteavdrag från 2026. Hur avdraget räknas står på sidan om ränteavdrag.

Mot det ställer vi en inbakning i bolånet till SCB:s snitt för nya rörliga bolån, 2,73 procent i augusti 2026.

Tilläggslånet räknas med rak amortering, alltså lika stor avbetalning varje månad medan räntan krymper. I kostnaden ingår skattereduktionen på 30 procent och ett nytt pantbrev för 5 375 kr.

Hushållet är två låntagare. Räntan på deras befintliga bolån ligger under gränsen där reduktionen sjunker till 21 procent.

Vid 12 år kostar inbakningen 34 239 kr, mot 159 691 kr för blancolånet med samma löptid. Skillnaden på 125 452 kr är skälet till att bolånet lockar.

Månadsbeloppet blir däremot inte lägre än 2 569 kr, hur lång löptid du än väljer över 12 år. Belåningsgraden hamnar över 70 procent. Det som tilläggslånet inte amorterar själv tar kravet därför ut på resten av bolånet.

Talen med 4,73 procent visar samma lån om räntan är 2 procentenheter högre än i dag. En rörlig bolåneränta kan ändras när som helst under lånets tid.

En lång löptid kan kosta mer trots lägre ränta

Med dagens ränta blir inbakningen av medianlånet dyrare först efter 64 år och 7 månader. Stiger räntan 2 procentenheter flyttar gränsen till 37 år och 3 månader.

Dyra små krediter når gränsen tidigare. Konsumentkreditinstituten lånar enligt Finansinspektionen ”ofta ut mindre summor under en kortare tid och till en hög ränta”. Vartannat av deras lån hade en ränta över 17 procent.

Räknat på 250 000 kr till 17 procent med 5 år kvar kostar krediterna 122 789 kr i ränta. Inbakningen blir dyrare än det vid 49 år och 1 månad och vid 28 år och 4 månader om räntan stiger 2 procentenheter.

Ett lån som nästan är betalt når den tidigast. Samma blancolån till 9 procent med 5 år kvar kostar 61 375 kr. Inbakat med 25 års löptid kostar det 65 293 kr. Gränsen går redan vid 23 år och 5 månader.

Konsumenternas skriver att ”Ett lån med lägre månadskostnad kan ha mycket längre återbetalningstid och därmed bli dyrare totalt sett.” Finansinstitutet ser i uträkningen att det som återstår av lånet du löser avgör var gränsen går. Ju kortare tid det har kvar, desto kortare måste tilläggslånet vara för att inbakningen ska löna sig.

Antagandena bakom talen

• Alla totaler är nominella. Kronor som betalas om tjugo år räknas lika högt som kronor i dag, utan diskontering.
• Räntorna ligger fast hela löptiden. Både bolåneräntan och räntan på blancolån är oftast rörliga.
• Räntorna på blancolånen, 9 och 17 procent, kommer ur Finansinspektionens rapport Svenska konsumtionslån med data per 31 december 2024. De avser alla nya lån i kategorin, inte just de lån som bakas in.
• Amorteringskravet räknas på bolånets storlek i dag. Lagen räknar på det högsta kreditbeloppet sedan den senaste värderingen, som kan vara större om bolånet har amorterats sedan dess.
• Skattereduktionen räknas per person och år, ovanpå räntan på det befintliga bolånet. Den kan aldrig bli större än den skatt du betalar.
• Den extra amortering som kravet tvingar fram sänker räntan på resten av bolånet. Det räknar vi inte med, så inbakningen blir i verkligheten något billigare i de fallen.

Räkna på dina egna lån

Fyll i lånen du vill lösa och uppgifterna om bostaden. Verktyget visar belåningsgraden, det nya amorteringskravet, engångskostnaderna och vad båda vägarna kostar per månad och totalt, också om bolåneräntan stiger.

Så går inbakningen till

1. Ansök hos banken där du har bolånet. Hos både Nordea och Swedbank är det minsta belopp du kan höja bolånet med 100 000 kr, enligt deras sidor den 28 september 2026. Nordea skriver att ansökan inte är bindande.
2. Värdet prövas. Banken räknar på värdet när du köpte eller vid den senaste omvärderingen. Har det gått fem år kan du be om en ny värdering. Swedbank påpekar att en ny värdering påverkar allt som bygger på bostadens värde, också amorteringskravet.
3. Du får ett bindande erbjudande. Banken ska ge dig minst sju dagars betänketid innan du skriver under, enligt 13 a § konsumentkreditlagen.
4. Lånet betalas ut. Både Nordea och Swedbank skriver att de betalar ut lånet när lånehandlingarna är undertecknade. Pengarna används sedan till att lösa krediterna.
5. Lös krediterna och avsluta dem. Att en kredit är betald betyder inte att avtalet är avslutat. Nordea skriver att du ”behöver även avsluta krediten hos respektive kreditgivare.” Kontrollera att saldot är noll och säg upp kort och kontokrediter, så att skulden inte kan byggas upp igen.

Vad det kostar att lösa krediterna i förtid

Du har alltid rätt att betala en kredit före tiden, enligt 32 § konsumentkreditlagen. Du betalar ränta fram till dagen du löser lånet, men inte efter.

Har krediten bunden ränta får långivaren ta ut ränteskillnadsersättning, om avtalet säger det. För krediter utan bostad som säkerhet är den enligt 36 § högst 1 procent av beloppet du betalar i förtid, eller en halv procent om det är mindre än ett år kvar av avtalet. På 250 000 kr blir det högst 2 500 kr.

Ingen ersättning får tas ut när du betalar en kontokredit. Från 20 november 2026 står samma regler i 6 kap. i den nya konsumentkreditlagen. Mer om lösenbelopp och ersättning finns på sidan om att lösa lån i förtid.

Pantbrev i huset, pantsättning i bostadsrätten

Äger du ett hus lämnar du en del av fastighetens värde i pant med pantbrev, som är beviset på en inteckning hos Lantmäteriet.

Ett nytt pantbrev behövs bara om de pantbrev som redan finns inte räcker till hela det nya bolånet.

Stämpelskatten är 2 procent av det belopp som intecknas, räknat på hela tusental kronor. Till det kommer en expeditionsavgift på 375 kr per inteckning. Ett nytt pantbrev på 250 000 kr kostar alltså 5 375 kr.

I en bostadsrätt finns inga pantbrev. Banken får säkerheten genom att bostadsrätten pantsätts och föreningen underrättas.

Föreningen får ta ut en pantsättningsavgift om det står i stadgarna, enligt bostadsrättslagen. Lagen sätter inget belopp. HSB:s normalstadgar från 2023 tillåter högst 1,5 procent av prisbasbeloppet, 888 kr 2026. Din förenings stadgar avgör vad som gäller hos er.

En ändring är beslutad men har inget datum. Enligt lag (2026:486) ska en pantsättning i stället registreras i ett bostadsrättsregister. Pantsättningsavgiften försvinner då ur listan över avgifter föreningen får ta ut. Ändringarna träder i kraft den dag regeringen bestämmer.

Banken kan också ta en uppläggningsavgift. För bolån finns inget tak för den, till skillnad från lån utan säkerhet. Bluestep Bank tar till exempel 2 495 kr för ett bolån, medan Nordea skriver att banken inte tar ut några avgifter när du höjer bolånet. Båda uppgifterna gäller bankernas sidor den 28 september 2026.

Skydden som inte följer med till bolånet

När krediterna löses med bolånet blir skulden en bostadskredit, alltså ett lån med bostaden som säkerhet. För den gäller inte flera av de regler som skyddar dig när du lånar utan säkerhet.

Konsumentkreditlagen säger i 4 § att ”För en bostadskredit gäller inte bestämmelserna om information i 7 b, 8 och 10 §§, om betalningsplan i 16 §, om räntetak i 19 a §, om kostnadstak i 19 b och 19 c §§, om ångerrätt i 21-25 §§”.

Kreditprövningen får inte till övervägande del vila på att bostaden är värd mer än lånet. Du ska klara betalningarna på din inkomst, även när utrymmet under 80 procent finns.

Hur skydden skiljer sig punkt för punkt finns i genomgången av omstartslån med säkerhet i bostaden, som bygger på samma regler.

Vad som gäller efter 20 november 2026

Den 20 november 2026 ersätts dagens konsumentkreditlag från 2010 av en ny lag, konsumentkreditlagen (2026:1011). Reglerna om bostadskrediter samlas då i 8 kap.

Räntetaket, kostnadstaket och ångerrätten gäller fortfarande inte för dem, medan betänketiden står kvar i 8 kap. 16 §.

Lån som tas före den dagen följer den gamla lagen. Enligt övergångsbestämmelserna ”Den upphävda lagen gäller fortfarande för kreditavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.”

Bolånetaket och amorteringskravet påverkas inte. Lagen om begränsning av bostadskrediter ändras samma dag bara i sina hänvisningar till den nya konsumentkreditlagen. Mer om bytet står på sidan om den nya konsumentkreditlagen.

Om du inte kan betala

Med ett bolån har banken panträtt i bostaden. Kan du inte betala får banken i sista hand begära att bostaden säljs. Kronofogden skriver att ”Vi kan också sälja egendom för att den är pantsatt.”

Skillnaden märks också vid en skuldsanering. Skuldsaneringslagen undantar i 31 § en fordran med panträtt ”till den del säkerheten räcker till för betalning av fordran”.

Krediter som hade kunnat skrivas ned i en skuldsanering hos Kronofogden blir alltså en skuld som bostaden svarar för. Den del av bolånet som bostaden täcker ska betalas fullt ut.

Kommer du efter är det första steget att kontakta banken. Kommunens budget- och skuldrådgivning är kostnadsfri och kan hjälpa dig att se vilka vägar som finns innan det går så långt.

När inbakningen håller och när den inte gör det

Inbakningen håller oftare när

• krediterna har hög ränta och tilläggslånet får en kort löptid, helst inte längre än krediterna hade kvar,
• belåningsgraden stannar under en amorteringsgräns, eller den högre amorteringen ryms i budgeten.

Den håller sämre när krediterna redan är billiga eller nästan betalda, när tilläggslånet ska löpa lika länge som resten av bolånet eller när betalningarna redan i dag inte går ihop. I det sista fallet flyttar ett nytt lån problemet till bostaden.

Vanliga frågor