Låna

Bolån: bolånetaket, amorteringskravet och dina rättigheter

Ett bolån styrs av två lagar. Lagen om begränsning av bostadskrediter sätter taket och amorteringen. Konsumentkreditlagen ger dig rättigheterna mot banken. Taket och kravet utgår från bostadens värde när du köpte den, inte från vad den är värd i dag. Kravet räknas dessutom på lånet när det var som högst. Lånar ni 3 000 000 kr till en bostad köpt för 4 000 000 kr är kravet 60 000 kr om året. Först när skulden är nere i 2 800 000 kr får kravet sänkas, och lagen säger inte att banken måste göra det självmant.

Från köp till slutbetalning

• Innan du köper. Hur stor kontantinsatsen behöver vara, hur mycket du kan låna enligt bolånekalkylen och vad bankens lånelöfte inför budgivningen lovar.
• Räntan. Valet mellan bunden eller rörlig ränta, hur du kan förhandla bolåneräntan och vad ränteavdraget ger tillbaka.
• Medan du har lånet. Hur kravet slår ut år för år i amorteringskalkylen, att flytta bolånet till en annan bank, att baka in lån i bolånet och att lösa lånet i förtid.
• När livet ändras. Att ta över bolånet, vad det innebär att vara medlåntagare och vad som gäller om du inte kan betala bolånet.

Bolånetaket är 90 procent vid köp och 80 för tilläggslån

När banken lämnar ett bolån vid ett köp får belåningsgraden bli högst 90 procent (4 § lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter). Belåningsgraden är alla bolån på bostaden delat med bostadens marknadsvärde. Lån i andra banker med samma bostad som säkerhet räknas in.

Resten av priset är kontantinsatsen, som alltså måste vara minst 10 procent.

Taket är lagens gräns, inte det du får låna. Beloppet sätts i praktiken av bankens kreditprövning. Banken räknar på vad hushållet har kvar att leva på med en högre ränta än dagens, en kalkylränta. Bland bankerna i Finansinspektionens kartläggning var den i snitt 6,6 procent 2023.

Vissa banker har också egna gränser för skuldkvoten, alltså skulderna i förhållande till inkomsten. Nordea skriver att det inte finns någon lagreglerad gräns och att banken inte har något skuldkvotstak. Stabelos tak är 600 procent. Ditt eget utrymme räknar du fram i bolånekalkylen.

Marknadsvärdet är enligt lagen det pris bostaden skulle få vid en marknadsmässig försäljning. Förarbetena säger att värderingen ska vara individuell men kan grundas på generella prisnivåer eller på köpeskillingen. Värderar banken lägre än det du betalar, behöver du mer egen insats.

Vill du låna mer senare är taket 80 procent (5 §). Banken räknar då inte på dagens värde utan på värdet när du köpte bostaden eller vid en omvärdering (13 §).

En omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärdering som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Tidigare går det bara om värdet har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen.

Amorteringskravet räknas på det högsta lånebeloppet

Bolånet ska amorteras med minst 2 procent om året när belåningsgraden överstiger 70 procent. Överstiger den 50 men inte 70 procent är kravet minst 1 procent. Är belåningsgraden 50 procent eller lägre finns inget krav i lagen (7 §).

Cirka 47 procent av dem som köpte bostad 2024 lånade mer än 80 procent av värdet, enligt Finansinspektionen. De började alltså med det högre kravet.

Procenten tas inte av det du har kvar att betala. Lagen räknar på det totala lånebeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen, det högsta kreditbeloppet.

Belåningsgraden räknas däremot på skulden i dag mot värdet när du köpte. Skulden sjunker alltså medan kravet i kronor ligger still, tills belåningsgraden passerar en gräns.

Kravet gäller alla bolån på bostaden tillsammans. Förarbetena säger att det saknar betydelse hur många ni är som lånar.

Vår uträkning: kravet år för år

Vi räknar på samma lån som i amorteringskalkylen. 3 000 000 kr i lån på en bostad köpt för 4 000 000 kr ger 75 procents belåningsgrad. Hushållet amorterar bara det som kravet kräver.

Kravet är 2 procent av 3 000 000 kr, alltså 60 000 kr om året eller 5 000 kr i månaden. Efter tre år är skulden 2 820 000 kr. Kravet det tredje året var fortfarande 60 000 kr, 2,1 procent av det som är kvar.

Efter 3 år och 4 månader är skulden 2 800 000 kr, 70 procent av köpvärdet. Då sjunker kravet till 1 procent av 3 000 000 kr, 30 000 kr om året. Det fjärde året amorterar hushållet därför 40 000 kr och sedan 30 000 kr om året. Efter 30 år är skulden 2 000 000 kr och kravet slut.

Kravet sjunker inte nödvändigtvis av sig självt. Förarbetena säger att beloppet får justeras när belåningsgraden hamnar under 70 eller 50 procent, men inte att banken måste göra det självmant. I uträkningen antar vi att det sker månaden efter att gränsen passerats.

Reformen den 1 april 2026 i kronor

Före reformen fick bolånet vid köp vara högst 85 procent av värdet. Hushåll med bolån över 4,5 gånger årsinkomsten fick dessutom amortera ytterligare 1 procent om året. Det skärpta kravet är nu borttaget och taket höjt till 90 procent.

Ta ett hushåll som köper en bostad för 4 000 000 kr och tjänar 700 000 kr om året före skatt, ett antaget exempel. Med det gamla taket blev lånet högst 3 400 000 kr och kontantinsatsen minst 600 000 kr. I dag räcker 400 000 kr i kontantinsats för ett lån på 3 600 000 kr.

Lånet på 3 400 000 kr är 4,9 gånger inkomsten. Före reformen gav det ett krav på 3 procent, 102 000 kr om året. I dag är kravet 68 000 kr, 34 000 kr mindre om året eller 2 833 kr i månaden. Lånar hushållet det högre beloppet är kravet 72 000 kr om året.

För lån som redan omfattades upphör kravet inte automatiskt. Regeringen skrev den 5 mars 2026 att låntagaren behöver komma överens med sin bank om en villkorsändring för att amorteringsvillkoren ska ändras. SEB svarar på sin sida att amorteringen inte ändras automatiskt. Swedbank skriver att du kan ansöka i appen eller internetbanken och att banken gör en individuell bedömning innan en ändring beviljas. Båda sidorna lästes den 29 september 2026.

När kravet inte gäller

Lån från före juni 2016. Kravet i 7 § gäller inte lån som en bank eller ett annat kreditinstitut lämnade före den 1 juni 2016. För bolåneföretag med tillstånd enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter gäller i stället den 1 januari 2019, eller den 8 januari 2019 om företaget lämnade sitt erbjudande före den 1 januari 2019.

Enligt förarbetena faller undantaget om du behåller lånet och flyttar till en ny bostad. Den som köper en bostad och tar över säljarens lån får inte heller med sig säljarens undantag.

Tar du ett tilläggslån på ett sådant lån läggs tillägget enligt förarbetena samman med resten av bolånet. Hela beloppet ska då amorteras enligt 7 §. Förarbetena påpekar att amorteringen kan bli mycket hög i förhållande till ett litet tilläggslån.

Banken får i stället medge att bara tilläggslånet amorteras, med minst 10 procent av dess ursprungliga belopp om året (8 §). Det gäller om det befintliga lånet lämnades före den 1 juni 2016 av en bank eller ett annat kreditinstitut, före den 1 januari 2019 av ett bolåneföretag med tillstånd enligt lagen om verksamhet med bostadskrediter eller den 1 till 7 januari 2019 av ett sådant företag som lämnade sitt erbjudande före den 1 januari 2019.

Nyproducerad bostad. Är du den som först köper en nyproducerad bostad får banken låta bli att kräva amortering i högst fem år från tillträdet (10 §).

Särskilda skäl. Uppstår särskilda skäl under lånets löptid får banken låta dig göra uppehåll i amorteringen under en begränsad period (9 §). Förarbetena ger exemplen närståendes dödsfall, arbetslöshet, sjukdom, äktenskapsskillnad och föräldraledighet. Listan är inte uttömmande.

Det är banken som bedömer om skälen finns och prövar fortlöpande om de finns kvar. Enligt förarbetena kan uppehållet ändå pågå i flera år. Räntan betalar du som vanligt, eftersom undantaget bara gäller amorteringen.

Under 2024 fick knappt 29 200 låntagare ett sådant undantag, enligt Finansinspektionens bolånerapport. Året före var de 33 000. Det var enligt de föreskrifter som gällde då.

Om du inte kan betala bolånet alls är vägen längre än ett uppehåll i amorteringen. Den går vi igenom steg för steg i guiden när du inte kan betala bolånet. Vad banken då är skyldig att göra står i tabellen över dina rättigheter längre ned.

Regeringen får dessutom besluta om tillfälliga undantag vid extraordinära situationer som kan medföra en synnerligen djup lågkonjunktur (12 §).

Fem lägen där lagen avgör vad som händer

Taket och kravet prövas när något ändras. Tabellen bygger på förarbetena, regeringens kommentarer till varje paragraf i prop. 2025/26:119 Utveckling av makrotillsynsområdet. De står inte i själva lagtexten.

Höjer du lånet samtidigt som du byter bank är höjningen ett tilläggslån.

Förarbetenas exempel på en delvis ändrad ägarkrets är att någon köper en andel för att varaktigt äga bostaden tillsammans med den som redan äger den. Den som köper en hel bostad och tar över säljarens lån räknas däremot som köpare.

Förarbetena tar inte upp i klartext vad som gäller när en av er vill ta över bolånet efter en separation. Det läget står därför inte i tabellen. Hur vi läser ett utköp och vad det betyder för taket går vi igenom under köpa ut en sambo. Står ni båda på lånet svarar ni dessutom var och en för hela skulden tills banken släpper den ena, som vi förklarar under medlåntagare.

Att taket räknas på köpvärdet märks i kronor. Hushållet i uträkningen ovan har efter 3 år en skuld på 2 820 000 kr. Även om bostaden har stigit till 4 400 000 kr, ett antaget värde, är taket 80 procent av 4 000 000 kr. Lånet kan därför höjas med 380 000 kr, inte med 700 000 kr. Vad en sådan höjning kostar räknar vi på i när det lönar sig att baka in lån i bolånet.

Underlaget du har rätt att få

En ny bank behöver ditt högsta lånebelopp och det värde belåningsgraden räknas på. Banken ska på begäran lämna uppgifterna till dig eller till den du anvisar, till exempel en annan bank (14 §).

Uppgifterna ska lämnas skyndsamt, vilket förarbetena preciserar till i regel samma dag. Vissa fall kan enligt förarbetena kräva mer tid än en dag. Banken ska kunna ta emot din begäran och lämna svaret både elektroniskt och på annat lämpligt sätt.

Dina rättigheter i dag och från 20 november 2026

Rättigheterna mot banken står i konsumentkreditlagen. Den 20 november 2026 ersätts lagen från 2010 av konsumentkreditlagen (2026:1011), där bolånen har ett eget kapitel, 8 kap. Innehållet är i stort sett detsamma, men paragraferna byter nummer.

Ett bolån du redan har följer den gamla lagen även efter den 20 november 2026. Övergångsbestämmelserna säger att den upphävda lagen fortfarande gäller för kreditavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Ett lån hos en ny bank efter den dagen är ett nytt avtal. Om en ny räntebindning eller ett tilläggslån hos samma bank räknas som ett nytt avtal säger lagtexten inte. Vi har inte hittat något besked om det.

Det som är nytt gäller betalningssvårigheter. Redan i dag ska banken ha rutiner för att, när det är lämpligt, överväga alternativ till verkställighet när du ligger efter med betalningarna. Verkställighet betyder att skulden drivs in med tvång, genom Kronofogden.

Från den 20 november 2026 ska banken också upptäcka svårigheterna tidigt och tala om var du kan få stöd i budget- och skuldfrågor. När det är lämpligt ska den erbjuda en ändring av avtalet. Uppsägningstiden när banken säger upp lånet för dröjsmål blir samtidigt minst 30 dagar i stället för minst fyra veckor.

Samma dag ändras även lagen om begränsning av bostadskrediter, genom SFS 2026:1028. Ändringen byter bara hänvisningar till andra lagar. Taket och kravet är desamma. Vad den nya lagen ändrar för andra lån står i genomgången av den nya konsumentkreditlagen.

Räntan, bindningen och ränteförklaringen

Snitten är inte den ränta ett enskilt hushåll får. Jämför erbjudanden på den effektiva räntan, där avgifterna räknas in. Räntan på bolånet ger skattereduktion med 30 procent av underskottet av kapital upp till 100 000 kr per person och år och 21 procent av resten.

Valet mellan bunden och rörlig ränta avgörs inte av lagen. Lagen reglerar däremot vad banken ska tala om för dig.

När banken erbjuder dig ett bolån ska den förklara räntan (13 b §). Förklaringen ska visa bankens genomsnittliga ränta per månad för samma bindningstid under de senaste tolv månaderna och bankens finansieringskostnad. Den ska också visa vilka faktorer hos dig, lånet och bostaden som har påverkat din ränta.

Begär du förklaringen under löptiden ska banken ge den snarast. Den är underlaget när du vill förhandla om räntan.

När bindningstiden löper ut får banken sätta den ränta den då tillämpar för nya lån av samma slag. Det gäller om avtalet har ett förbehåll om det, alltså en klausul som ger banken den rätten, lånet löper på minst tio år sammanlagt och räntan är bunden i minst tre månader åt gången (17 § andra stycket).

Löser du ett lån med bunden ränta i förtid får banken ta ut ränteskillnadsersättning, om avtalet har ett förbehåll om det och det stämmer med god kreditgivningssed. Lagen sätter ett tak för hur stor ersättningen får bli. Taket räknas på marknadsräntan för ränteswappar.

För en ränta som var bunden redan den 1 juli 2025 gäller i stället de äldre reglerna tills bindningstiden löper ut. Vad ersättningen blir i kronor räknar vi på under lösa lån i förtid.

Varför bolån saknar räntetak och ångerrätt

Konsumentkreditlagen har ett räntetak, ett kostnadstak och 14 dagars ångerrätt för de flesta krediter. Inget av det gäller för bostadskrediter (4 § fjärde stycket). Inte heller spärren mot att förlänga löptiden mer än en gång gäller.

I stället ska banken ge dig ett bindande erbjudande med alla villkor och minst sju dagar att överväga det (13 a §). Regeringen motiverade undantaget från taken med att bostadskrediter i regel har säkerhet och delvis lyder under ett annat regelverk än andra konsumentkrediter.

Bostadskredit i konsumentkreditlagen är bredare än lån med pant. Lagens definition i 2 § omfattar också en kredit som tas för att förvärva eller behålla äganderätten till bostaden. Undantaget är en tillfällig finansiering under övergången till en annan lösning, om krediten har obestämd löptid eller ska betalas tillbaka inom tolv månader. Vilka lån utan pant som faller in där har vi inte gått igenom.

Vad taken betyder för andra lån förklarar vi i genomgången av konsumentkreditlagen.

Om bostadspriserna faller

Banken får kräva att du betalar lånet i förtid bara i de fall lagen räknar upp och bara om avtalet har ett förbehåll om det. Ett av fallen är att säkerheten har försämrats avsevärt.

För bolån finns en spärr. Banken har rätt att kräva betalt i förtid för att säkerheten försämrats bara om det beror på något annat än en allmän prisnedgång på marknaden (33 § tredje stycket, från den 20 november 2026 8 kap. 28 §).

Ett allmänt prisfall ändrar inte heller belåningsgraden under de första fem åren, eftersom den räknas på värdet när du köpte och prisutvecklingen inte räcker som skäl för en tidigare omvärdering.

Det här kan du göra i ditt läge

• Du amorterar fortfarande enligt det skärpta kravet. Be banken om en villkorsändring. Kravet försvinner inte av sig självt.
• Du har amorterat ned under 70 eller 50 procent av köpvärdet. Begär underlaget enligt 14 § och be banken sänka kravet.
• Du vill höja lånet. Räkna på 80 procent av värdet när du köpte, inte av dagens värde. Vad höjningen kostar jämför du när du vill baka in lån i bolånet.
• Du vill byta bank. Be din nuvarande bank skicka underlaget direkt till den nya. Vad som följer med står i tabellen över de fem lägena. Kostnaderna, tiden och ordningen går vi igenom i guiden om att flytta bolånet.
• Du har blivit arbetslös, sjuk eller förlorat en närstående. Fråga banken om uppehåll i amorteringen.

Vanliga frågor