Låna

Bolån: bolånetaket, amorteringskravet och hur räntan sätts

Ett bolån är det största lån de flesta någonsin tar, och samtidigt det billigaste, eftersom bostaden fungerar som säkerhet. Just säkerheten gör att bolånet lyder under egna regler: ett tak för hur mycket du får låna mot bostaden och ett krav på att betala av lånet i en viss takt. Båda ändrades så sent som våren 2026. Här går vi igenom vad som gäller nu, hur räntan sätts, och varför bolånet står utanför konsumentkreditlagens räntetak.

Vad ett bolån är, och varför det är billigast

Ett bolån är en kredit där din bostad är pant. Kan du inte betala har långivaren rätt att i sista hand sälja bostaden för att få tillbaka sina pengar. Den säkerheten gör risken för långivaren låg, och därför är räntan på ett bolån betydligt lägre än på ett lån utan säkerhet som ett privatlån. Enligt SCB låg den genomsnittliga rörliga bolåneräntan för nya avtal på 2,74 procent i juli 2026, en helt annan nivå än de tvåsiffriga effektiva räntor som är vanliga på små lån utan säkerhet.

Baksidan av samma mynt är att bostaden står som insats. Ett bolån är därför inte ett lån att ta lättvindigt, och lagstiftaren har byggt in två spärrar som ska hindra hushåll från att låna mer än de klarar: bolånetaket och amorteringskravet.

Bolånetaket: hur mycket du får låna mot bostaden

Bolånetaket begränsar hur stor del av bostadens värde du får låna med bostaden som säkerhet. Reglerna ändrades den 1 april 2026. Vid köp av en ny bostad får bolånet vara högst 90 procent av marknadsvärdet, upp från tidigare 85 procent. Det betyder att du behöver en kontantinsats på minst 10 procent av priset. Vill du i stället utöka ett befintligt bolån med ett så kallat tilläggslån, till exempel för en renovering, är taket lägre: högst 80 procent av bostadens värde.

Vill du låna mer än taket tillåter går det inte att göra med bostaden som säkerhet. Den delen får i så fall tas som ett dyrare lån utan säkerhet, vilket är en av anledningarna till att kontantinsatsen är värd att spara ihop i lugn takt snarare än att toppa upp med en dyr kredit.

Amorteringskravet: i vilken takt du måste betala av

Amorteringskravet säger hur mycket av bolånet du minst måste betala av varje år. Hur mycket beror på din belåningsgrad, alltså hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde.

Konkret: har du ett bolån som är större än 70 procent av bostadens värde ska du betala av minst 2 procent av det totala lånebeloppet per år. Ligger belåningsgraden mellan 50 och 70 procent räcker minst 1 procent per år. Under 50 procent finns inget lagstadgat krav, även om det ofta är klokt att amortera ändå.

En sak har blivit enklare. Fram till den 1 april 2026 fanns dessutom ett skärpt krav som tvingade hushåll med bolån större än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten att amortera ytterligare 1 procent per år. Det skärpta kravet är nu borttaget, så amorteringen styrs enbart av belåningsgraden. Amortering är inte en straffavgift, utan ett tvångssparande: varje krona du amorterar minskar din skuld och ökar den del av bostaden du själv äger.

Bunden eller rörlig ränta

Räntan på ett bolån kan vara rörlig, oftast bunden till tre månader, eller bunden på längre tid, från ett upp till tio år. En rörlig ränta följer marknaden och kan både sjunka och stiga, medan en bunden ränta ger en förutsägbar kostnad under bindningstiden mot att du oftast betalar lite mer för tryggheten. Vilket som passar beror på din ekonomi och hur mycket ränterisk du vill bära, och det är inget vi kan avgöra åt dig.

Två saker är dock alltid sanna. Den ränta du faktiskt betalar syns i den effektiva räntan, som väger in avgifter utöver den nominella räntan, så jämför alltid på den. Och vill du lösa eller binda om ett bundet lån i förtid kan banken ta ut en ränteskillnadsersättning, som ska vara beräknad enligt lag. Fråga alltid vad en förtida lösen skulle kosta innan du binder.

Varför bolånet står utanför räntetaket

Sedan 2025 finns ett räntetak och ett kostnadstak i konsumentkreditlagen som gäller i princip alla konsumentkrediter. Bolån är det viktigaste undantaget: krediter med bostad som säkerhet omfattas inte av taken. Skälet är att bolån redan har sina egna, striktare skyddsregler i form av bolånetaket och amorteringskravet, och att räntenivån ändå är låg tack vare säkerheten. Vad taken innebär för andra lån går vi igenom under konsumentkreditlagen. Att bolånet står utanför taket är alltså ingen lucka i skyddet, utan en följd av att bolån regleras på ett annat sätt.

Vanliga frågor

Läs vidare

• Effektiv ränta. Det tal du ska jämföra bolån på, inte den nominella räntan.
• Konsumentkreditlagen. Räntetaket och de rättigheter som gäller övriga krediter.
• Privatlån. Lån utan säkerhet, och varför de kostar mer.