Låna

Förhandla bolåneräntan med bankens egna siffror

Du behöver inte gissa vad banken kan gå med på. Lagen ger dig rätt att få bankens snittränta för din bindningstid månad för månad, bankens kostnad för att låna upp pengarna och skälen bakom just din ränta, också medan lånet löper. Skillnaden mellan bankerna är mätt. I juni 2026 var den lägsta genomsnittsräntan bland bankerna 2,54 procent och den högsta 2,81 procent, enligt Finansinspektionen. På ett bolån på 1 900 000 kr är skillnaden 5 130 kr om året, eller 3 591 kr efter skattereduktionen.

Tre räntor att hålla isär

Listräntan är priset banken skyltar med. Det du betalar är listräntan minus en rabatt. Rabatterna har blivit så stora att listräntan enligt Finansinspektionens generaldirektör ”har spelat ut sin roll gentemot konsumenten”. Myndigheten sa det i en rapport i maj 2024 och pekade på bankens genomsnittsränta som bättre jämförelse.

Bankens snittränta regleras i FFFS 2015:1, som gäller sedan 1 juni 2015. Banken ska visa snittet för varje bindningstid den marknadsför, för förra månaden och de tolv månaderna dessförinnan.

I snittet ingår lån där räntan sattes för första gången, vid en omförhandling eller när avtalet förlängdes. Räntorna vägs efter lånens storlek. Lån till bankens anställda på förmånliga villkor räknas bort. Ett snitt som bygger på färre än fem lån behöver banken inte visa. Att snittet ska ligga på bankens webbplats är ett allmänt råd, alltså något banken bör göra.

Samma föreskrifter kräver att banken berättar vilka omständigheter kring dig, lånet och bostaden den tar hänsyn till när den sätter räntan. Den listan är ett bra underlag inför samtalet.

Snittet har en svaghet som SBAB själv pekar ut. Det påverkas av räntor som ändrats under månaden och av hur högt bankens kunder har lånat. Räntan du kan få i dag går därför inte alltid att jämföra rakt av med förra månadens snitt, skriver banken.

Var du ser alla bankers snitträntor

Varje bank visar sina egna snitträntor på sin webbplats. Vill du se flera banker bredvid varandra samlar Konsumenternas bankernas listräntor och genomsnittsräntor i jämförelsen Jämför boräntor.

Vi hämtade själva de sidor där de åtta banker Finansinspektionen följer visar sina snitträntor, den 29 september 2026. Tre av dem visar räntorna först när sidan laddats i en webbläsare, så dem hämtade vi med en webbläsare. Så här såg det ut för tre månaders bindning.

Jämför samma månad. SEB visade juli som senaste månad, de övriga sju augusti. Snittet säger inte heller vilken bank som ger dig lägst ränta, bara vad bankens kunder fick i genomsnitt.

Ränteförklaringen: tre uppgifter banken ska ge dig

När banken lämnar ett bindande erbjudande om ett bolån ska den samtidigt förklara vad som har påverkat räntan. Kravet står i 13 b § konsumentkreditlagen (2010:1846) och gäller lån med pant i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt. Förklaringen ska innehålla

1. bankens genomsnittliga ränta för motsvarande lån med samma bindningstid som du erbjuds, under de tolv senaste månaderna och redovisad per månad,
2. bankens finansieringskostnad för motsvarande lån med samma bindningstid,
3. de faktorer som rör dig, lånet och säkerheten som banken har tagit hänsyn till när den bestämde räntan.

För dig som redan har lånet är paragrafens sista mening den viktigaste. Begär du en förklaring medan avtalet löper ska banken ge dig den snarast. Rätten gäller också lån som togs före 1 januari 2017, om banken har uppgifterna för motsvarande nya lån.

Den andra punkten är den du sällan ser någon annanstans. Skillnaden mellan din ränta och bankens finansieringskostnad för samma bindningstid är vad banken har att täcka kostnader, risk och vinst med. Den är inte bankens vinst, men den visar hur stort utrymmet är.

Vad som ändras den 20 november 2026

Då ersätts den nuvarande konsumentkreditlagen av en ny lag med samma namn, SFS 2026:1011. Rättigheterna flyttar till ett eget kapitel om bostadskrediter med samma innehåll. Ett lån du redan har följer ändå den gamla lagen, eftersom den enligt övergångsbestämmelserna fortfarande gäller för avtal som ingåtts före ikraftträdandet.

Vad mer den nya lagen ändrar går vi igenom i den nya konsumentkreditlagen.

Paketet: be om räntan för bara bolånet

Banken får inte kräva att du köper andra finansiella produkter för att få lånet. Den får däremot kräva att du öppnar ett konto eller en tjänst för att betala lånet.

Erbjuder banken fler produkter tillsammans med lånet, utan att de är ett villkor, ska den förklara vilken ränta du får om du bara tar bolånet. Den ska också redovisa vad de andra produkterna kostar och om de går att teckna var för sig. Det följer av 13 c §. Även de förklaringarna kan du begära under löptiden.

Konsumenternas skriver att det är vanligt med större rabatt för den som har flera affärer i banken. Siffran för bara lånet gör det möjligt att räkna på om paketet är värt vad det kostar, till exempel avgiften för ett kort eller en försäkring du annars inte hade valt.

Underlaget för amorteringen som förhandlingskort

Enligt 14 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter ska banken på begäran lämna de uppgifter som amorteringskravet och belåningsgraden räknas på. Uppgifterna ska lämnas till dig eller till den du anvisar. Banken ska kunna lämna dem både elektroniskt och på annat lämpligt sätt, och alltid skyndsamt.

Förarbetena preciserar båda delarna. Skyndsamt betyder ”i regel samma dag”, men det kan ta längre tid när ärendet kräver en mer noggrann hantering. Den du anvisar kan vara en annan bank. Paragrafen ändras inte den 20 november 2026.

Underlaget är det en annan bank behöver för att kunna lämna ett riktigt erbjudande. Att du begär det säger också något till din nuvarande bank. Finansinspektionens konsumentskyddsekonom uttryckte det i februari 2025 som att ”Ibland kan det räcka att be om ett amorteringsunderlag för att få ett bättre erbjudande av sin bank”.

En ordning att följa

Stegen bygger på handlingar du har rätt till, inte på förhandlingsknep.

1. Ta fram din ränta. Den står på avin eller i internetbanken. Notera bindningstid, när rabatten löper ut och villkorsändringsdag, alltså dagen då bindningstiden tar slut och lånet får nya villkor.
2. Hämta bankens snittränta för samma bindningstid. Banken bör visa den på sin webbplats. Ligger din ränta över snittet har bankens kunder med samma bindning i genomsnitt fått en lägre ränta än du.
3. Begär ränteförklaringen. Be om den skriftligt och hänvisa till 13 b § konsumentkreditlagen. Då får du också bankens finansieringskostnad och skälen bakom din ränta.
4. Begär underlaget för amorteringen. Det behövs för ett riktigt erbjudande från en annan bank och kan skickas direkt dit.
5. Be en annan bank om ett bindande erbjudande. Du ska få minst sju dagars betänketid att ta ställning till det.
6. Räkna i kronor efter skatt. Använd verktyget längre ner på sidan.

Innan du prutar på räntan

Räntan ni kommer överens om är ofta preliminär. Enligt Konsumenternas fastställs den exakta räntesatsen först den dag lånet betalas ut eller sätts om. Ändras listräntan däremellan kan din ränta bli högre eller lägre. Be därför om rabatten i procentenheter mot listräntan, inte bara om en räntesats.

Avgifterna går också att förhandla om. Det skriver Konsumenternas. En uppläggningsavgift eller aviavgift syns i den effektiva räntan men inte i den nominella.

Ett lån delat på flera bindningstider kan låsa dig. Konsumenternas påpekar att det inte är säkert att du kan flytta bara en del av ett lån. Med en del bunden i två år och en i fem år tar det tio år innan båda löper ut samma dag.

Om du byter bank

Ett bankbyte räknas inte som att du köper bostaden på nytt. Enligt förarbetena handlar det inte om kredit vid förvärv när du flyttar lånet utan att bostaden ändras, och bytet påverkar inte när du får värdera om bostaden. Har en del av lånet bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning om du löser den före villkorsändringsdagen, vilket vi räknar på i lösa lån i förtid. Resten av flytten går vi igenom i flytta bolånet.

Hur mycket det handlar om i kronor

Finansinspektionen följer räntorna på nya och omförhandlade bolån med rörlig ränta hos åtta banker som står för drygt 90 procent av utlåningen. I mars 2026 var deras gemensamma snitt 2,62 procent. Snittet hos banken med lägst ränta skilde sig från snittet hos banken med högst med 0,26 procentenheter.

Skillnaden rör sig. I januari 2026 var den 0,58 procentenheter enligt myndighetens nyhet den 8 maj 2026. För juni anger myndigheten i en nyhet den 4 september 2026 att den lägsta genomsnittsräntan var 2,54 procent och den högsta 2,81. Vilka banker som låg lägst och högst redovisar Finansinspektionen inte.

Samma nyhet anger att snitträntan för nya och omförhandlade rörliga bolån föll till omkring 2,3 procent i början av 2026. Det stämmer inte med myndighetens egen statistik, som visar 2,62 procent i mars. Det stämmer inte heller med SCB, som för nya och omförhandlade rörliga lån visar 2,66 procent i januari, 2,64 i februari och 2,65 i mars. Därför använder vi inte det talet.

En tiondels procentenhet är 1 900 kr om året på ett lån på 1 900 000 kr, eller 1 330 kr efter skattereduktionen. Lånet är Finansinspektionens median för bostadsköpare 2024, enligt Finansinspektionens bolånerapport 2025.

Finansinspektionen anger inte om spridningen är räknad på räntor som omräknats till årsbasis eller på räntan som den står i avtalen. För en skillnad av den här storleken spelar det mindre roll. Skillnaden mellan de två sätten att räkna är mindre än en hundradels procentenhet.

Litet påslag för befintliga kunder när räntan står still

SCB mäter den rörliga räntan både för nya och omförhandlade lån och för alla befintliga lån. Det är ett annat mått än Finansinspektionens spann. Det jämför två genomsnitt över alla banker, inte den dyraste banken med den billigaste. I augusti 2026 var räntan 2,73 procent för nya och 2,77 procent för befintliga lån.

Talen är överenskommen årlig ränta. Enligt SCB:s rapporteringsinstruktion räknar bankerna som rapporterar om den avtalade räntan till årsbasis, med ränta på ränta. Omräknat tillbaka till samma slags ränta som på din avi är det 2,70 och 2,74 procent. Skillnaden på 0,04 procentenheter är 760 kr om året på lånet ovan, eller 532 kr efter skattereduktionen.

Skillnaden följer räntans riktning. Ett lån med tre månaders bindning får ny ränta först när perioden är slut, så de befintliga lånen hänger efter. När räntan steg under 2023 låg de under de nya lånen i 11 av 12 månader. När den föll under 2024 blev det tvärtom. I november 2024 var skillnaden 0,42 procentenheter. Det är 5 586 kr om året efter skattereduktion på lånet ovan.

Finansinstitutet har räknat på SCB:s båda serier månad för månad sedan januari 2023. Från januari 2025 har de befintliga lånen legat över de nya i 18 av 20 månader, men sedan räntan planat ut har skillnaden varit liten. Spannet mellan bankerna har varit större.

Snittet för alla befintliga lån säger inte vad en enskild kund betalar. Den som har haft en rabatt som löpt ut kan ligga långt över det. Finansinspektionen skrev 2024 att tidsbegränsade rabatter kan löpa ut utan besked och att stora grupper av kunder då kan hamna på bankens listränta.

Finansinspektionens mått på bankernas bruttomarginal för rörliga bolån var 0,81 procentenheter fjärde kvartalet 2024, den senaste siffran myndigheten visar. Enligt myndigheten fångar modellen inte fullt ut att bankernas inlåning är billigare.

Rabatten som löper ut

En rabatt på bolåneräntan gäller sällan hela lånets löptid. Sedan 1 juli 2025 bör banken skriftligt och minst en månad i förväg påminna dig om när rabatten löper ut. Det står i Finansinspektionens allmänna råd FFFS 2025:10 och är ett råd, inte ett lagkrav.

En kund som inte märker att rabatten tagit slut kan automatiskt få betala en högre ränta än om hen hade fått chansen att förhandla, skrev Finansinspektionen när råden beslutades i juni 2025. Samma råd finns med i de nya allmänna råd myndigheten föreslagit från den 20 november 2026. De var inte beslutade den 29 september 2026.

Konsumenternas skriver att det är vanligt att rabatten gäller i ett år vid tre månaders bindning och under hela bindningstiden om du binder ett år eller längre. Så här beskrev bankerna själva sin rabatt på sina webbplatser den 29 september 2026, i bokstavsordning.

• Danske Bank skriver att du inte behöver förhandla om ditt bolån, eftersom räntan bygger på en samlad bedömning av din ekonomi och ditt engagemang i banken. Hur länge rabatten gäller står inte.
• Handelsbanken skriver att rabatten beror på dina ekonomiska förutsättningar, belåningsgraden och vilka andra banktjänster du har i banken. Hur länge den gäller står inte. Inför villkorsändring kan du välja ny bindning från omkring 15 dagar innan, och räntan som visas då är indikativ fram till villkorsändringsdagen.
• Landshypotek anger att rabatten gäller i 24 månader vid tre månaders bindning och att kunden sedan automatiskt får en rabatt enligt de regler som gäller då. Rabatten efter belåningsgrad gäller den som har sammanlagda bolån på minst 750 000 kr hos banken och uppfyller villkoren i övrigt.
• Nordea skriver att din individuella ränta blir lägre än listräntan och att rabatten beror på hur stor del av din ekonomi du har i banken, belåningsgraden och din kreditvärdighet. Hur länge den gäller står inte.
• SBAB skriver den 19 september 2025 att rabatten på bankens listränta inte är tidsbegränsad. Avdraget sätts efter lånets storlek och bostadens värde.
• Skandia skriver att du aldrig behöver förhandla, eftersom du alltid får din bästa ränta direkt. Räntan beror på hur mycket du lånar och bostadens värde, och extra rabatt ges till den som har tjänstepension i Skandia och till bostäder i energiklass A eller B. Hur länge rabatten gäller står inte.
• SEB skriver att den som väljer rörlig ränta får en rabatt mot listräntan som gäller i ett år. Rabattens storlek beror bland annat på belåningsgraden, lånets storlek och hur mycket av din ekonomi du har i banken. När en bindning löper ut går lånet automatiskt över till tremånadersränta minus en individuell rabatt.
• Swedbank räknar upp belåningsgraden, lånets storlek i förhållande till inkomsterna, hur mycket du amorterar och hur stor del av din ekonomi du har i banken. Hur länge rabatten gäller står inte. Gör du inget val när bindningen löper ut går lånet över till tre månaders ränta.

Landshypotek är inte en av de åtta banker Finansinspektionen följer och finns därför inte i tabellen. Banken är med här eftersom den publicerar både rabattens längd och villkoren för den. Länsförsäkringars rabattvillkor hämtades inte. Där beskedet saknas, be om rabattens slutdatum skriftligt och fråga vad räntan blir dagen efter.

När det är läge att fråga

Före villkorsändringsdagen. Har du bunden ränta längre än tre månader bör banken påminna dig minst en månad innan bindningen löper ut. Påminnelsen bör bland annat säga vilka räntor som erbjuds och vad som händer om du inte svarar. Enligt Konsumenternas lägger en del banker, men inte alla, om lånet till tre månaders bindning om du inte hör av dig. Valet mellan att binda och inte binda går vi igenom i bunden eller rörlig ränta.

När rabatten löper ut. Påminnelsen en månad innan är tillfället att begära förklaringen och jämföra.

När belåningsgraden har sjunkit. Hos flera av bankerna ovan beror rabatten på hur mycket du har lånat i förhållande till bostadens värde. Har amortering tagit dig under ett steg i bankens trappa kan du fråga om räntan kan sänkas nu. Hur extra amortering flyttar dig nedåt i trappan räknar amorteringskalkylen ut.

Räkna på din egen ränteskillnad

Fyll i lånet, din ränta och den ränta du jämför med, till exempel bankens snittränta för din bindningstid eller ett erbjudande från en annan bank. Använd räntan som den står på avin, inte den effektiva räntan.

Vad räntan kostar på skatten i andra lägen, till exempel om du har kapitalinkomster, visar vi på sidan om ränteavdrag. Hela månadskostnaden för ett nytt bolån räknar bolånekalkylen ut.

Omkring 7 procent byter bolånebank varje år

Det är Finansinspektionens siffra från maj 2024. Hur många som förhandlar utan att byta bank har vi inte hittat någon svensk siffra på. I Kanada fann konsumentmyndigheten FCAC i en undersökning publicerad 2 mars 2026 att 13 procent av bolånetagarna inte visste att räntan gick att förhandla. Siffran gäller Kanada, inte Sverige.

Samtalet med banken, steg för steg

Samtalet bygger på handlingarna ovan. Ha din ränta, din bindningstid, rabattens slutdatum och bankens snittränta för samma bindningstid framför dig innan du ringer.

1. Be om ränteförklaringen skriftligt. Då har du bankens snitt, finansieringskostnad och de faktorer den räknat med i din ränta i samma handling.
2. Be om underlaget för amorteringen. Det visar vilket värde och vilket lånebelopp banken räknar med, och det är samma underlag en annan bank behöver.
3. Fråga vilken ränta banken kan erbjuda. Be att få den efter rabatt, med rabatten i procentenheter mot listräntan och med slutdatum. Konsumenternas skriver att det är viktigt att få rabatten skriftligt och att det står hur länge den gäller.
4. Erbjuder banken ett paket, be om räntan för bara bolånet. Den har du rätt till enligt 13 c §.

Svaren betyder olika saker.

• Banken sänker räntan. Kontrollera att den nya räntan och slutdatumet står skriftligt. Räntan är ofta preliminär till dess lånet sätts om.
• Banken säger nej. Lagen ger dig ingen rätt till en viss ränta. Förklaringen visar vilka faktorer banken räknat med, och underlaget visar om belåningsgraden stämmer. Nästa steg är ett bindande erbjudande från en annan bank.
• Banken säger att den inte förhandlar. Danske Bank, SBAB och Skandia skriver att räntan sätts direkt efter bland annat lån och bostadens värde. Har din belåningsgrad sjunkit sedan räntan sattes kan du fråga om den räknas om. Annars är jämförelsen med andra banker det som återstår.
• Banken vill att du samlar mer hos den. Be om räntan för bara bolånet och räkna på vad paketet kostar i kronor efter skatt i verktyget ovan.

Får du ett bättre erbjudande från en annan bank har du minst sju dagars betänketid att ta ställning till det. Vad som följer med när du flyttar lånet går vi igenom i flytta bolånet.

Vanliga frågor