Bolånekalkyl: hur mycket du kan låna och vad det kostar i månaden

På sidan

• Ett räknat exempel med två löner och ett barn
• Tre gränser där den lägsta avgör
• Bolånetaket och kontantinsatsen
• Engångskostnader när du köper
• Amorteringskravet följer belåningsgraden
• Ränteavdraget i månadskostnaden
• Kvar att leva på med en högre ränta
• Marginalen säger mer än taket
• Skuldkvoten visar lånet mot inkomsten
• Så räknar vi
• Vanliga frågor
• Källor

Ett räknat exempel med två löner och ett barn

Verktyget är förifyllt med det här exemplet.

Två vuxna tjänar var sin genomsnittslön för 25 till 34 år enligt SCB, 38 700 kr i månaden före skatt. De har ett barn på två år och bor i en kommun med genomsnittlig skatt.

Bostaden kostar 4 000 000 kr med en avgift på 4 500 kr i månaden. Kontantinsatsen är 400 000 kr. Priset, avgiften och kontantinsatsen är antagna exempel, inga marknadsdata.

Hushållet har inga andra lån. Vi räknar inte med några kostnader för bil, resor eller barnomsorg och inte med barnbidraget.

Bolånet blir 3 600 000 kr, precis 90 procent av priset. Kontantinsatsen är alltså den lägsta som tillåts.

Eftersom belåningsgraden ligger över 70 procent är amorteringskravet 2 procent om året, 6 000 kr i månaden.

Med 800 000 kr mer i kontantinsats hade bolånet stannat på 70 procent. Då hade kravet varit 1 procent, 2 333 kr i månaden.

Med dagens ränta kostar bostaden 18 600 kr i månaden före ränteavdrag och 16 170 kr efter. Av dem är 6 000 kr amortering. Den minskar skulden men ska ändå finnas på kontot varje månad.

Prövat med 6,6 procents ränta blir 18 845 kr kvar efter levnadskostnaderna. Överskottet tar slut först vid 14,5 procents ränta.

Tre gränser där den lägsta avgör

Kalkylen hade burit ett lån på 6 734 000 kr vid 6,6 procents ränta. Det motsvarar en skuldkvot på 725 procent, över det spann Stabelo anger för långivarnas egna gränser. Nordea har inget tak.

Bolånetaket stoppar vid 3 600 000 kr, som också är vad kontantinsatsen räcker till.

I exemplet, med två genomsnittslöner och den lägsta tillåtna kontantinsatsen på 10 procent, är det bolånetaket och kontantinsatsen som sätter gränsen. Bolånets skuldkvot blir 388 procent, under riktmärket.

Med en lön blir det tvärtom, och då spelar det roll hur många som bor i hushållet. Båda fallen nedan har samma bostad och samma barn på två år. Skuldkvoten blir 775 procent.

För en ensam vuxen bär kalkylen 2 800 000 kr, precis 70 procent av priset. Det är en tröskel och ingen inkomstgräns. Med 1 procents amortering hade inkomsten räckt till 2 832 000 kr, men ett lån över 70 procent kräver 2 procent, och då räcker den till 2 439 000 kr.

För ett par där bara den ena har inkomst bär kalkylen 2 000 000 kr, precis 50 procent av priset, också det en tröskel. Utan amortering hade inkomsten räckt till 2 047 000 kr, men ett lån över 50 procent kräver 1 procents amortering, och då räcker den till 1 718 000 kr. Paret får mindre eftersom levnadskostnaderna gäller två vuxna och skattereduktionen bara en. I båda fallen är det inkomsten som begränsar.

Verktyget skriver ut vilken gräns som gäller för dina tal.

Skuldkvoten är långivarnas egen gräns

Lagen sätter ingen gräns för skuldkvoten. Stabelo skriver att långivarna ofta har egna gränser och att de brukar ligga mellan 500 och 600 procent. Stabelo själv lånar ut upp till 600 procent. Nordea skriver att banken inte har något skuldkvotstak.

Låneförmedlaren Lånekoll uttrycker samma sak som att många banker utgår från att du kan låna fem till sex gånger årsinkomsten. Det är samma mått uttryckt i gånger i stället för procent.

Fler långivares egna gränser har vi inte hittat publicerade. SBAB:s sida om skuldkvot förklarar måttet men anger ingen gräns, och Finansinspektionens bolånerapporter redovisar inte bankernas gränser. Verktyget visar därför skuldkvoten som ett riktmärke och flaggar när lånet går över det, men räknar den inte som en av gränserna.

Hur mycket kalkylräntan och avgiften flyttar gränsen

Mellan 5 och 8 procents kalkylränta krymper det största lånet med 2 326 000 kr. Den sista kolumnen är densamma på alla rader, eftersom bolånetaket avgör vid alla nivåerna i exemplet.

Avgiften väger tungt. Varje 1 000 kr mer i månadsavgift sänker det största lånet kalkylen bär med 166 000 kr vid 6,6 procent. Två bostäder med samma pris men olika avgift ger alltså olika låneutrymme.

Bolånetaket och kontantinsatsen

Sedan 1 april 2026 får ett nytt bolån vid köp vara högst 90 procent av bostadens värde, enligt 4 § lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Före dess var gränsen 85 procent.

Resten, minst 10 procent, betalar du med egna pengar.

Lagen räknar på marknadsvärdet, det pris som skulle uppnås vid en marknadsmässig försäljning. Verktyget använder priset du fyller i.

Ska du i stället utöka ett bolån du redan har är gränsen 80 procent, enligt 5 §. Hur det fungerar står på sidan om att baka in lån i bolånet.

Engångskostnader när du köper

Köper du ett hus betalar du stämpelskatt för lagfarten, alltså registreringen av dig som ägare. Den är 1,5 procent av köpeskillingen eller taxeringsvärdet från året före, det som är högst, i hela tusental. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kr, enligt Lantmäteriet.

När du tar ett bolån på ett hus ansöker banken i de allra flesta fall om en ny inteckning, om det inte redan finns tillräckligt med pantbrev, enligt Lantmäteriets sida om att ansöka om inteckning. Nya pantbrev kostar 2 procent av beloppet i stämpelskatt och 375 kr per inteckning och behövs bara för den del av lånet som husets befintliga pantbrev inte täcker.

Om typexemplets bostad hade varit ett hus för 4 000 000 kr, utan pantbrev och med priset över taxeringsvärdet, hade lagfarten kostat 60 825 kr och pantbrev för hela bolånet 72 375 kr. Det blir 133 200 kr utöver kontantinsatsen.

En bostadsrätt har varken lagfart eller pantbrev. Föreningen får ta ut en pantsättningsavgift om stadgarna tillåter det. HSB:s normalstadgar sätter taket vid 1,5 procent av prisbasbeloppet, 888 kr 2026.

Samma paragraf tillåter en överlåtelseavgift på högst 3,5 procent av prisbasbeloppet, 2 072 kr, som föreningen enligt stadgarna får ta ut av bostadsrättshavaren om styrelsen beslutar det. Andra föreningar kan ha andra stadgar, och det är din förenings som gäller.

Amorteringskravet följer belåningsgraden

Belåningsgraden är lånet delat med bostadens värde. Över 50 procent ska du amortera minst 1 procent om året och över 70 procent minst 2 procent, enligt 7 §.

Procenten räknas på det högsta lånebeloppet sedan den senaste värderingen. För ett nytt bolån är det lånet vid köpet.

När du har amorterat ned till högst 70 procent av värdet sjunker kravet till 1 procent, men beräknat på samma högsta belopp.

Värdet är det som gällde när du köpte. Banken får göra en ny värdering tidigast fem år efter köpet, enligt 13 §, om inte värdet ändrats avsevärt av något annat än de allmänna bostadspriserna.

Inkomsten påverkar inte längre amorteringen.

Det skärpta amorteringskravet, en extra procent för den som lånat mer än 4,5 gånger sin årsinkomst, försvann när Finansinspektionen upphävde sina föreskrifter den 31 mars 2026. Lagen som gäller från 1 april 2026 har ingen sådan regel.

Vid högst 50 procent kräver lagen ingen amortering. Regeringen bedömer i propositionen att långivarna bör verka för att även sådana bolån amorteras, enligt Finansinspektionens sammanfattning. Det är en bedömning, inget krav.

Ränteavdraget i månadskostnaden

Räntan på ett bolån ger skattereduktion med 30 procent upp till 100 000 kr i ränta per person och år. På det som är över ger den 21 procent, enligt Skatteverket.

I exemplet är räntan 97 200 kr om året, 48 600 kr per person. Hela beloppet ligger under gränsen och ger 2 430 kr tillbaka i månaden.

Vid kalkylräntan blir räntan 118 800 kr per person. Det som överstiger 100 000 kr ger bara 21 procent.

Reduktionen kan aldrig bli större än den skatt du betalar. Den kommer i deklarationen året efter om du inte jämkar.

Reglerna står på sidan om ränteavdrag. Andra lån utan säkerhet ger inget avdrag alls från 2026.

Kvar att leva på med en högre ränta

Banken ska pröva att du klarar lånet på din inkomst. Enligt 12 a § konsumentkreditlagen får kreditprövningen för ett bolån inte till övervägande del grunda sig på att bostadens värde är större än lånet.

Finansinspektionens allmänna råd FFFS 2025:10 säger att långivaren bör göra en boendekostnadskalkyl. Betalningsförmågan bör bedömas med metoder som säkerställer att du kan upprätthålla en rimlig levnadsstandard även efter lånet.

I praktiken gör bankerna en kvar att leva på-kalkyl, förkortad KALP.

Från inkomsten drar de levnadskostnader, boendets drift och räntor och amorteringar på alla lån. Bolånets ränta räknas med en kalkylränta som är högre än den du betalar.

Finansinspektionens genomgångar utgår från kalkylerna efter ränteavdrag. Verktyget gör likadant.

Vilken kalkylränta bankerna använder

Den senaste nivån Finansinspektionen har publicerat gäller 2023. Snittet bland bankerna i kartläggningen var då 6,6 procent. Under året höjde 3 av 8 långivare sin kalkylränta. Mellan 2016 och 2020 låg snittet närmare 7 procent.

Rapporten från 2 april 2025 anger ingen nivå. Någon rapport för 2026 har inte kommit när vi kontrollerade den 29 september 2026.

Vi har inte hittat någon aktuell källa som visar vad bankerna räknar med i dag. Därför är 6,6 procent i verktyget ett antagande som du kan ändra.

Frågar du din bank vilken kalkylränta den använder får du det tal som gäller för dig.

Levnadskostnaderna kommer från Konsumentverket

Bankerna har egna schabloner för levnadskostnader. Enligt Finansinspektionen skiljer de sig åt mellan bankerna.

Verktyget använder i stället Konsumentverkets beräknade hushållskostnader 2026, som visar hur mycket ett hushåll kan behöva lägga på mat, kläder, hygien, fritid, hushållsel och hemförsäkring.

Kronofogdens normalbelopp har vi valt bort. Det är vad som ska räcka till mat, kläder och annat när Kronofogden utmäter lön. För två sammanboende är det 10 314 kr i månaden 2026.

Konsumentverkets belopp för två vuxna är 13 690 kr i verktyget. Båda räknar utan boende. Normalbeloppet är ett golv vid skulder, inte en levnadsnivå att låna på. Därför mäter vår budgetkalkyl mot golvet och den här kalkylen mot Konsumentverket.

Konsumentverket räknar på vad det kan kosta att leva utan att leva på gränsen. Beloppen täcker cirka 40 procent av hushållens utgifter, enligt verkets sida Vilka kostnader har ett hushåll. Boende, resor, tandvård och medicin ingår inte. Sådant fyller du i under andra kostnader.

Hur beloppen är uppbyggda och hur de står sig mot vad hushållen faktiskt lägger går vi igenom under hushållskostnader.

Skatten och barnbidraget

Lönen efter skatt är den slutliga skatten för 2026 i den kommun du väljer, med begravningsavgift men utan kyrkoavgift. Förvalet är riksgenomsnittet, 32,38 procent i kommunal- och regionskatt och 0,265 procent i begravningsavgift.

På exemplets lön, 38 700 kr, blir lönen efter skatt lägst i Degerfors med 30 127 kr och högst i Österåker med 31 659 kr i månaden. Hela uträkningen, post för post, finns i lön efter skatt.

Barnbidraget är 1 250 kr i månaden per barn, skattefritt, med flerbarnstillägg från två barn, enligt Försäkringskassan. Med fyra barn blir det 6 740 kr sammanlagt. Verktyget räknar med det om du väljer det.

När barnet fyller 16 år ersätts barnbidraget av studiebidrag från CSN om barnet går på gymnasiet. Det är lika stort men betalas inte ut i juli och augusti, enligt Försäkringskassan. Flerbarnstillägget räknas på alla barn med barnbidrag eller studiebidrag.

Verktyget antar att barn på 16 och 17 år går på gymnasiet och räknar studiebidraget som ett snitt över året.

Med ett barn på 17 och ett på 10 blir det 2 442 kr i månaden, och med en 17-åring och tre yngre barn 6 532 kr.

Om bankerna räknar in barnbidraget i sin kalkyl har vi inte kunnat belägga. Finansinspektionen skriver bara att en del banker räknade med transfereringar som barnbidrag i den inkomst de rapporterade för skuldkvoten.

I exemplet skulle barnbidraget höja överskottet vid kalkylräntan till 20 095 kr och det största lånet kalkylen bär till 6 942 000 kr.

Marginalen säger mer än taket

Ett lånelöfte visar hur mycket banken är beredd att låna ut.

Det säger inget om hur mycket som blir kvar när räntan stiger, bilen går sönder eller en av er går ned i inkomst under en föräldraledighet.

Finansinspektionen redovisar bankernas egna kalkyler för nya låntagare 2024. Medianöverskottet var drygt 8 600 kr i månaden. Räknat per låntagare var det knappt 5 500 kr. Bland dem som köpte bostad hade nästan 20 procent under 2 000 kr kvar.

Bankerna använder egna schabloner och kalkylräntor, så talen går inte att jämföra rakt av med verktygets.

Ett mått på marginalen är räntan där överskottet tar slut. I exemplet ligger den på 14,5 procent. Talet gäller Konsumentverkets levnadskostnader och 0 kr i andra kostnader, så det är ett tak för marginalen och inte ett golv.

Varje kostnad som läggs till sänker den. Med 1 000 kr i månaden för till exempel resor tar överskottet slut vid 14,1 procent, och med 5 000 kr för resor och barnomsorg tillsammans vid 12,4 procent. Beloppen är antagna.

På låneutrymmet verkar andra kostnader precis som avgiften. Varje krona i månaden sänker det största lån kalkylen bär lika mycket.

Jämför med vad bolån kostar i dag.

I augusti 2026 var snitträntan för nya bolån, räknad som överenskommen årlig ränta, 2,73 procent med rörlig ränta enligt SCB, 3,15 procent bundet ett till tre år och 3,34 procent bundet över fem år. Den rörliga räntan var som högst 4,92 procent i november 2023, räknat från september 2022.

Brytpunkten räknas som nominell ränta. På samma grund motsvarar den högsta rörliga räntan 4,81 procent, så exemplets brytpunkt ligger cirka 9,7 procentenheter över den.

Skuldkvoten visar lånet mot inkomsten

Skuldkvoten är lånen delat med hushållets inkomst före skatt för ett helt år. I exemplet är den 388 procent, 3,9 gånger årslönen.

Finansinspektionen räknar skuldkvoten på bolånet. Snittet för nya låntagare 2024 var 278 procent. Verktyget räknar med alla lån du fyller i och visar bolånets del separat.

Skuldkvoten styr inte längre amorteringen. Den visar ändå hur känslig ekonomin är för räntan. Varje procentenhet högre ränta kostar i exemplet 3,9 procent av årslönen före ränteavdrag.

Så räknar vi

Reglerna är lästa i riksdagens text för lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, ändrad till och med SFS 2026:1028. Vi kontrollerade dem den 29 september 2026.

Ändringen som träder i kraft den 20 november 2026 byter bara lagens hänvisningar till den nya konsumentkreditlagen. Bolånetaket och amorteringskravet är desamma efter den dagen.

• Skatten är den slutliga skatten för helåret med samma lön varje månad, räknad enligt Skatteverkets tekniska beskrivning för 2026. Lönen efter skatt per månad är årets lön minus årets skatt, delat med tolv.
• SCB redovisar räntor som överenskommen årlig ränta, där ränta på ränta räknas in enligt SCB:s instruktion för räntestatistik. Verktyget tar räntan som en tolftedel varje månad och förifyller därför den nominella motsvarigheten, 2,70 procent för SCB:s 2,73 procent. Kalkylräntan och räntan du skriver in räknas som nominell ränta.
• Levnadskostnaderna räknas för alla vuxna i hushållet. Räntan på bolånet delas lika mellan de vuxna som har inkomst när skattereduktionen räknas. Andra lån räknas med den månadskostnad du fyller i, utan kalkylränta.
• Amorteringen räknas på bolånet vid köpet och räntan ligger fast. Det största lån kalkylen bär avrundas nedåt till hela tusental kronor och räntan där överskottet tar slut nedåt till en decimal.
• Engångskostnaderna vid köpet, lagfart och pantbrev, räknas inte in i kalkylen. De står i avsnittet om engångskostnader.

Verktyget och exemplet är våra egna uträkningar. Vi säljer inga lån och berättar hur vi arbetar i så granskar vi. Mer om bolånets delar finns på sidan om bolån.

Hur lånet betalas av över tid, rakt eller som annuitet, räknar du i amorteringskalkylen.

Vanliga frågor