Amorteringskalkyl: rak amortering eller annuitet och vad extra amortering ger

På sidan

• Typexemplet: ett bolån på 3 miljoner kronor
• Vad skillnaden mellan rak amortering och annuitet beror på
• Amorteringskravet sätter ett golv för bolånet
• Vad en extra amortering ger
• Förhandla räntan med bankens egna uppgifter
• Extra amortering eller sparande
• När extra amortering sällan är rätt val
• Bunden ränta och lånedelar
• Så räknar vi
• Vanliga frågor
• Källor

Typexemplet: ett bolån på 3 miljoner kronor

Verktyget är förifyllt med det här exemplet. Två låntagare lånar 3 000 000 kr till en bostad som kostade 4 000 000 kr. Belåningsgraden, alltså lånet delat med bostadens värde, blir 75 procent. Lånebeloppet, värdet och löptiden på 30 år är antagna exempel.

Räntan kommer från SCB, som redovisade snittet för nya rörliga bolån till 2,73 procent i augusti 2026. Verktyget räknar med den som 2,70 procent nominell ränta, som vi förklarar under Så räknar vi.

Rak amortering blir 113 445 kr billigare över hela lånet, räknat efter skattereduktion. Skillnaden syns redan första månaden, men åt andra hållet. Då är den raka betalningen 2 915 kr högre.

Därefter krymper skillnaden varje månad, eftersom räntan på den raka planen sjunker med skulden. Efter 13 år är den raka betalningen lägre än annuiteten resten av lånet.

Vad skillnaden mellan rak amortering och annuitet beror på

Med rak amortering delas lånet i lika stora delar, en per månad. Räntan räknas på det som är kvar, så varje betalning blir lite mindre än den förra.

Annuiteten räknas i stället fram så att amortering plus ränta blir samma summa varje månad hela löptiden. I början går det mesta till ränta. Mot slutet går nästan allt till amortering.

Eftersom annuiteten betalar av långsammare ligger mer skuld kvar varje månad. Det är på den skulden räntan räknas, så hela skillnaden i ränta kommer därifrån. Räntesatsen är densamma.

Vilken modell ditt lån har står i avtalet. Konsumenternas skriver att bolån och vissa konsumtionslån har rak amortering, medan privatlån, blancolån och fordonslån ofta är annuitetslån.

Vilken plan som passar är en fråga om när pengarna behövs. Den raka planen kostar mest i början, ofta när hushållet har minst marginal. Annuiteten ger en jämn kostnad men blir dyrare totalt.

Amorteringskravet sätter ett golv för bolånet

Över 70 procents belåningsgrad ska ett bolån amorteras med minst 2 procent om året och över 50 procent med minst 1 procent, enligt 7 § lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Procenten räknas på det högsta lånebeloppet sedan den senaste värderingen, inte på det som är kvar. Hur kravet fungerar i övrigt går vi igenom på sidan om bolån.

Inkomsten spelar ingen roll längre. Det skärpta kravet på en extra procent för bolån över 4,5 gånger årsinkomsten togs bort när lagen började gälla den 1 april 2026, enligt Finansinspektionens besked den 19 mars 2026.

I exemplet är kravet 5 000 kr i månaden. Den raka planen amorterar 8 333 kr och annuiteten 5 418 kr första månaden, så båda klarar det.

Med längre löptid går det inte. En annuitet på 50 år amorterar bara 2 367 kr första månaden. Då räknar verktyget med kravet i stället, i exemplet de första 40 månaderna.

Kravet sjunker i steg när skulden gör det. Belåningsgraden räknas på värdet när du köpte, så det är amorteringen och inte bostadspriserna som flyttar dig under gränserna, tills banken gör en ny värdering.

Amorterar hushållet i exemplet bara det lagen kräver är skulden under 70 procent av köpvärdet efter 3 år och 4 månader. Därefter räcker 2 500 kr i månaden. Efter 30 år är den nere på 50 procent, 2 000 000 kr. Då kräver lagen ingen amortering alls.

Extra amortering flyttar båda gränserna närmare. Tabellen visar samma hushåll när det amorterar kravet plus ett fast extra belopp varje månad.

Banken får göra en ny värdering tidigast fem år efter köpet, enligt 13 §. Hur ett högre värde påverkar kravet står i frågorna längre ned.

Vad en extra amortering ger

I exemplet lägger hushållet 2 000 kr extra på lånet varje månad, ovanpå planen. Med rak amortering är lånet betalt 5 år och 9 månader tidigare och med annuitet 6 år tidigare.

Finansinstitutet ser i exemplet att samma extra belopp sparar mer på annuiteten, 210 903 kr mot 164 606 kr efter skattereduktion. Annuiteten har mer skuld kvar att korta. Den raka planen är ändå fortfarande billigast totalt.

En lägre belåningsgrad kan också ge lägre ränta hos banker som sätter räntan efter den. Landshypotek publicerar en sådan trappa. Den gäller den som har sammanlagda bolån på minst 750 000 kr hos banken och uppfyller villkoren i övrigt.

Den 29 september 2026 var räntan efter rabatt med tre månaders bindning, under de villkoren, 2,59 procent vid belåningsgrad upp till och med 60 procent, 2,69 procent vid belåningsgrad mellan 61 och 75 procent och 2,79 procent vid belåningsgrad mellan 76 och 85 procent. Nya kunder fick till och med 30 september ytterligare 0,10 procentenheter, som inte ingår i talen.

För tre månaders bindning gäller rabatten i 24 månader. När den löper ut får kunden automatiskt en rabatt enligt de regler som gäller då. Landshypotek skriver också att rabatten efter belåningsgrad räknas även när det är dags för villkorsändring. Hur andra banker gör har vi inte kunnat belägga.

Förhandla räntan med bankens egna uppgifter

Finansinspektionen publicerar snitt och spridning för räntan på nya och omförhandlade bolån med rörlig ränta hos åtta banker, som står för drygt 90 procent av utlåningen. Enligt Finansinspektionens nyhet den 4 september 2026 var den lägsta genomsnittsräntan i juni 2,54 procent och den högsta 2,81 procent. På ett bolån på två miljoner kronor motsvarar skillnaden drygt 5 300 kronor om året före ränteavdrag.

1. Be banken om underlaget för amorteringskravet och belåningsgraden. Enligt 14 § lagen om begränsning av bostadskrediter ska banken på begäran lämna uppgifterna skyndsamt, till exempel det högsta lånebeloppet och det värde som belåningsgraden räknas på.
2. Jämför din ränta med bankens genomsnittsränta för samma bindningstid. Finansinspektionen råder dig att inte utgå från listräntan eller din ränterabatt.
3. Har extra amortering tagit dig under ett steg i bankens trappa, fråga om räntan kan sänkas redan nu i stället för vid nästa villkorsändring.

Extra amortering eller sparande

Varje extra krona sparar i exemplet 1,91 procent om året, bolåneräntan omräknad till årsränta minus 30 procents skattereduktion. Vilken sparränta som ger lika mycket beror på hur sparandet beskattas.

Brytpunkten beror på om räntan per person är över eller under 100 000 kr om året. Skattereduktionen räknas på underskottet av kapital, enligt 67 kap. 10 § inkomstskattelagen, alltså i praktiken dina ränteutgifter minus ränteinkomster och andra kapitalinkomster. Upp till 100 000 kr per person ger det 30 procent, över det 21 procent.

Ränta på ett sparkonto och schablonintäkten på ett investeringssparkonto tas upp i inkomstslaget kapital. Har du ett underskott minskar de det, med samma procentsats som din reduktion. Därför ligger brytpunkten mot ett vanligt sparkonto på bolånets årsränta, både under och över gränsen.

I exemplet är räntan 39 882 kr per person första året, under gränsen. För en ensam låntagare med 5 000 000 kr till 4 procent är den 196 944 kr, över gränsen. Då sparar en extra krona mer, 3,22 procent, eftersom reduktionen bara är 21 procent. Ligger räntan nära gränsen kan marginalen skifta mellan åren när skulden minskar.

Utan ränteavdrag, som på ett privatlån utan säkerhet, sparar varje krona hela räntan, medan ett sparkonto beskattas med 30 procent enligt 65 kap. 7 §.

Den skattefria grundnivån höjdes till 300 000 kr från 1 januari 2026, enligt Skatteverket. Den gäller det sammanlagda sparandet på investeringssparkonto, kapitalförsäkring och PEPP-produkt.

Extra amortering eller fonder på investeringssparkonto

Pensionsmyndighetens standard för pensionsprognoser, version från mars 2022, bygger på ett antagande om 6,5 procents nominell avkastning för globala aktier före avgifter och skatt. Det är högre än bolåneräntan men inte säkert. Antagandet gäller ett genomsnitt över lång tid och är ingen prognos för ett enskilt år.

Tabellen visar storleksordningen för 2 000 kr i månaden. Fondavgiften är Finansinspektionens medianavgift för andra kvartalet 2026, 0,28 procent för globalindexfonder och 1,25 procent för aktivt förvaltade globalfonder.

Med antagandet växer fonden ifrån amorteringen ju längre tiden är. Ett fall det sista året kan äta upp en stor del av försprånget eller hela, beroende på hur länge du har sparat. Utan avkastning blir fonden mindre värd än det insatta när sparandet passerat grundnivån, eftersom skatten tas ut på värdet.

Avvägningen är säker ränta mot osäker avkastning. Hur risken minskar med tid och spridning går vi igenom på sidan om riskspridning. Hur kontot beskattas står på sidan om ISK.

När extra amortering sällan är rätt val

• Bufferten saknas eller pengarna behövs snart. Pengar du har amorterat kommer du inte åt utan att låna dem igen. Ett utökat bolån får enligt 5 § ge en belåningsgrad på högst 80 procent. Inför en väsentlig ökning ska banken dessutom göra en ny kreditprövning enligt 12 § konsumentkreditlagen, från den 20 november 2026 3 kap. 13 § i den nya lagen. Hur stor buffert du behöver räknar du fram på sidan om buffert.
• Du har dyrare skulder. Räntan på lån utan säkerhet ger ingen skattereduktion från 2026. Medianräntan för blancolån över 250 000 kr var 9 procent i Finansinspektionens kartläggning av 2024, mot 1,91 procent efter skattereduktion för bolånet i exemplet. Ordningen går vi igenom på sidan om att betala av skulder i rätt ordning. Vad ett privatlån kostar räknar du i lånekostnadskalkylen.
• Betalningen hamnar på en bunden del. Då kan banken ta ut ränteskillnadsersättning, som nästa avsnitt visar. En rörlig del eller dagen då bindningen löper ut kan vara billigare.

Bunden ränta och lånedelar

En extra amortering är en förtidsbetalning av en del av lånet. Konsumenternas skriver att du har rätt att betala tillbaka ett bolån när som helst, helt eller delvis.

Med rörlig ränta får långivaren inte ta betalt för det. Är räntan bunden när du betalar får den enligt 36 § konsumentkreditlagen ta ut ränteskillnadsersättning, om avtalet har ett förbehåll om det. Ersättningen räknas för den tid som återstår av bindningen.

För andra lån än bolån är ersättningen högst 1 procent av det du betalar extra. När mindre än ett år återstår av avtalets löptid är taket 0,5 procent. För bolån följer den hur marknadsräntan har rört sig sedan räntan bands, som vi räknar på i guiden om att lösa lån i förtid.

Rikta betalningen mot en rörlig del

Ett bolån behöver inte ha en enda bindningstid. Nordea skriver att många väljer att dela upp bolånet i flera delar och kombinera olika ränteformer. Varje del har då sin egen bindningstid.

Har du en del med tre månaders ränta kan den ta emot en extra amortering utan ersättning. Nordea, som kallar tre månaders bindning sitt rörliga alternativ, skriver att det går när som helst under lånets löptid, helt utan extra kostnad. Hos Nordea är det också kostnadsfritt att amortera extra på en bunden del när bindningstiden löper ut.

Konsumenternas påpekar att en del banker räknar tre månaders bindning som rörlig ränta. Andra kan alltså räkna den som bunden, så kontrollera villkoren för just din del.

Hos SEB väljer du i appen det bolån du vill amortera och sedan Extra amortering. Det tar två vardagar innan amorteringen är gjord. SEB skriver att en extra betalning på ett bundet bolån kostar ränteskillnadsersättning. SBAB tar emot en anmälan i appen eller internetbanken och hanterar den oftast inom en vecka. Enligt SBAB går det inte att extraamortera genom att bara betala in mer på månadsavin.

Vi har inte hittat någon allmän regel för vilken del en betalning hamnar på om du inte själv väljer. Bankerna beskriver det inte på sina sidor och lagen säger inget om det. Välj lånedel i appen eller be banken bekräfta vilken del som minskar.

Från den 20 november 2026 står reglerna om ersättning i 8 kap. 30 § för bolån och i 6 kap. 6 och 7 §§ för andra lån, i den nya konsumentkreditlagen. Ett avtal som ingåtts före det datumet följer den gamla lagen.

Så räknar vi

• Räntan är nominell och ligger fast under hela löptiden. Varje månad är en tolftedel av året. Aviavgifter och andra avgifter ingår inte.
• SCB:s ränta är annualiserad enligt SCB:s instruktioner för räntestatistik, avsnitt 5.1. Vi räknar om den till nominell ränta med tolv betalningar om året och avrundar till två decimaler, så att 2,73 procent blir 2,70 procent. Vad en extra krona sparar anger vi åter som årsränta, så att det går att jämföra med SCB:s tal och med sparräntor.
• För bolån prövas belåningsgraden varje månad mot värdet vid köpet. Kravet räknas som en tolftedel av årsbeloppet. Lånet antas vara nytt, så det högsta lånebeloppet är det du fyller i.
• Skattereduktionen räknas per låneår på räntan för just det här lånet, delad lika om ni är två. Vi antar att skatten räcker till hela reduktionen och att ni inte har andra räntor eller kapitalinkomster.
• Brytpunkterna mot sparande räknas med samma marginal på båda sidor, 30 eller 21 procent efter räntan per person första året. Investeringssparkontot räknas med schablonintäkten 3,55 procent av kapitalet för 2026.
• Fondjämförelsen räknar månadsvis, med skatt på den del av kapitalunderlaget som överstiger grundnivån och med fondavgiften dragen från avkastningen. Amorteringen räknas som ett sparande med samma avkastning som räntan efter skattereduktion, så länge det finns skuld kvar att betala.
• Varje års ränta, reduktion och amortering avrundas till hela kronor. Totalerna är summan av åren.

Reglerna är lästa i riksdagens texter, som vi kontrollerade den 29 september 2026. Verktyget och exemplet är våra egna uträkningar. Vi säljer inga lån och berättar hur vi arbetar i så granskar vi. Vad lånet kostar per månad från start och hur mycket du kan låna räknar du i bolånekalkylen.

Vanliga frågor