Låna

Lånelöfte: vad banken lovar och vad den inte lovar

Ett lånelöfte är bankens förhandsbesked om hur mycket du kan låna. Det binder varken dig eller banken. Bindande blir banken först med sitt erbjudande om bolånet, som enligt konsumentkreditlagen ska ge dig minst 7 dagars betänketid. Hos de sju banker vi har läst gäller lånelöftet i 3 eller 6 månader. Med 10 procents kontantinsats räcker ett lånelöfte på 3 000 000 kr till ett pris på 3 333 334 kr, om du har pengarna till insatsen.

Ett förhandsbesked och inget löfte om lån

Alla sju bankerna kallar lånelöftet ett preliminärt besked eller ett förhandsbesked. Nordea och Danske Bank säger uttryckligen att det varken binder dig eller banken. Hos SBAB kan banken neka bolånet trots ett godkänt lånelöfte, eftersom det slutliga lånet beviljas först efter en kreditprövning och en värdering av bostaden.

Ordet lånelöfte finns inte i konsumentkreditlagen. Det som lagen reglerar är nästa steg.

Enligt 13 a § ska en bank som vill ingå ett avtal om bolån lämna dig ett bindande erbjudande i en handling eller annan varaktig form. Erbjudandet ska innehålla samtliga kreditvillkor. Betänketiden får inte vara kortare än 7 dagar. Samma regel står från den 20 november 2026 i 8 kap. 16 § i den nya lagen.

Regeringen beskrev sambandet när betänketiden infördes. Lånelöftet ger dig en uppfattning om vilka bostäder du kan köpa. Betänketiden ger dig tid att överväga detaljerna i själva avtalet. Under den ska du kunna tacka ja när som helst (prop. 2015/16:197 Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden, avsnitt 6.7).

Banken är inte skyldig att lämna ett erbjudande om kreditprövningen visar att du inte kan få krediten du har bett om. Bedömer banken att du ska få lånet ska den däremot lämna ett bindande erbjudande som den är beredd att ingå avtal på, enligt förarbetena.

Vem som är bunden av vad

Glappet uppstår vid kontraktet. Budet binder ingen. Köpekontraktet binder både dig och säljaren. Lånelöftet binder fortfarande inte banken.

Alla sju bankerna vill därför att du hör av dig innan du skriver under, så att de kan pröva bostaden och göra en slutlig kreditprövning. Vad varje bank prövar står i tabellen längre ned.

Säljaren har fri prövningsrätt och bestämmer själv till vem och till vilket pris bostaden säljs. Budgivningen är inte över förrän båda har skrivit under kontraktet, enligt Svensk Fastighetsförmedling.

Låneklausulen i köpekontraktet

Kontraktet kan göras beroende av att du får lånet. Fastighetsmäklarinspektionen räknar låneklausulen, att köparen får lånelöfte, som ett exempel på ett återgångsvillkor. Uppfylls inte villkoret går köpet tillbaka.

Köper du en fastighet, till exempel en villa, ett fritidshus eller en tomt, gäller jordabalkens regler. Villkoret gäller då bara om det står i köpekontraktet och i ett eventuellt köpebrev. Det får inte heller löpa längre än två år, annars blir köpet ogiltigt (4 kap. 3 och 4 §§ jordabalken).

Tvåårsgränsen och köpebrevet hör till fastighetsköpet. Köper du en bostadsrätt gäller bostadsrättslagen, där avtalet om köpet ska vara skriftligt och undertecknat av säljaren och köparen (6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614)). Skriv därför in låneklausulen i det avtalet.

Oavsett bostad måste en låneklausul ge dig den tid som behövs för att få besked om lån eller avslag.

Mäklaren ska göra vad den kan för att parterna kommer överens om ett sådant villkor när någon av dem behöver det, men kan inte tvinga fram det.

Högsta domstolens avgörande NJA 1997 s. 127 gällde just ett preliminärt besked från banken. Köparen av en bostadsrätt hade fått beskedet att lån kunde påräknas, men banken avslog senare ansökan. Mäklaren borde enligt domstolen ha rått henne att villkora köpet av lånet. Undantag gäller bara när det framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte får lånet. Domen tillämpade 1984 års mäklarlag. Mäklarsamfundet återger samma huvudregel.

Säljare föredrar ofta budgivare utan villkor, påpekar Handelsbanken om den närbesläktade försäljningsklausulen. En klausul kan alltså kosta dig i budgivningen, medan ett kontrakt utan den kan binda dig till ett köp som banken inte finansierar.

Giltighet, kostnad och kreditupplysning hos sju banker

Tre eller sex månader är ramen hos bankerna i tabellen. SEB anger sex månader som ett tak.

Lånelöftet gäller dessutom bara så länge uppgifterna i ansökan stämmer, enligt Nordea och SEB. Hos Swedbank förutsätter lånelöftet att uppgifterna är oförändrade ända till att lånet betalas ut.

Sex av bankerna tar inte betalt. På SBAB:s två sidor om lånelöfte står varken ett pris eller att det är kostnadsfritt.

Vad banken prövar innan du får ett lånelöfte

Fast anställning är inget absolut krav hos alla. Danske Bank, SBAB och Länsförsäkringar bedömer andra anställningsformer var för sig, ibland med en medlåntagare. Med osäker inkomst väger sparade pengar, få andra lån och låg belåningsgrad till din fördel hos Länsförsäkringar.

Med en betalningsanmärkning är det svårt redan vid ansökan. Nordea och Länsförsäkringar kräver att du saknar betalningsanmärkningar. Swedbank ställer samma villkor för att du ska få ansöka. Enligt UC är anmärkningar och skulder hos Kronofogden det som påverkar kreditvärdigheten mest. Lån för den som har en anmärkning går vi igenom under omstartslån.

Två luckor finns. Hur bankerna räknar föräldrapenning har vi inte hittat, bara att Handelsbanken bedömer den som är föräldraledig. Om egen företagare säger bara Danske Bank något på sin lånelöftessida, nämligen att banken vill veta hur länge du har varit det.

Själva prövningen är en kalkyl över vad du har kvar att leva på, räknad med en kalkylränta som är högre än dagens ränta. Hur kalkylen fungerar och vilka kalkylräntor bankerna använder går vi igenom i bolånekalkylen.

Enligt 12 a § konsumentkreditlagen (2010:1846) ska banken kontrollera uppgifterna på ett lämpligt sätt. Den ska också tala om vilka handlingar och uppgifter du behöver lämna och att brister där kan leda till att bolånet inte beviljas.

Krediter du inte använder syns ändå. Danske Bank ser beviljade krediter i kreditupplysningen, både utnyttjade och outnyttjade. Banken tipsar om att säga upp dem innan du ansöker.

Kreditupplysningen och flera ansökningar

Alla sju bankerna tar en kreditupplysning när du ansöker, fyra av dem uttryckligen hos UC. Enligt 12 a § andra stycket ska banken berätta för dig om prövningen innebär att uppgifter hämtas från en extern databas.

Hur många kreditupplysningar det blir beror också på vad du gör efteråt. En förnyelse ger en ny hos SBAB, men inte ändringar inom tre månader från det första lånelöftet. Hos Danske Bank ger en ny ansökan efter att tiden har gått ut en ny kreditupplysning.

UC visar senaste frågor i 12 månader. En fråga får mindre betydelse ju längre tiden går. Om ekonomin i övrigt är god har några frågor bara måttlig inverkan på kreditvärdigheten. För den som redan ligger nära riskzonen kan de avgöra om en ansökan beviljas.

Ett stort antal förfrågningar är enligt UC alltid negativt för kreditbetyget. UC skiljer också på olika typer av frågor och rekommenderar kreditgivare att inte avslå en kredit enbart för att många upplysningar har tagits.

Nordea och Svensk Fastighetsförmedling bedömer på samma sätt att flera ansökningar sällan gör någon större skillnad när ekonomin i övrigt är stabil.

Något besked om att flera bolåneansökningar under en kort tid räknas som en har vi inte hittat hos UC. Söker du via en förmedlare till flera banker, fråga förmedlaren hur många kreditupplysningar ansökan ger innan du skickar in.

När en kreditupplysning om dig lämnas ut ska du samtidigt och kostnadsfritt få ett skriftligt meddelande om den, enligt 11 § kreditupplysningslagen (1973:1173). Hur du läser meddelandet och rättar fel står under kreditupplysning.

Räntan bestäms senare

Ett lånelöfte säger hur mycket, inte till vilken ränta. Hos Nordea sätts den personliga räntan i mötet med rådgivaren efter att bolånet har godkänts. Hos SEB får du veta vilken ränta du kan få efter ett positivt besked, hos Danske Bank sätts den slutgiltiga räntan på utbetalningsdagen.

Lagen knyter räntan till erbjudandet. Enligt 13 b § ska banken förklara vilka faktorer som har påverkat den erbjudna räntan. Förklaringen lämnas tillsammans med erbjudandet. I den nya lagen står det i 8 kap. 17 §.

Anger banken en fast ränta för hela kredittiden är den bunden av den under betänketiden, enligt förarbetena. Förarbetena säger också att en tidsbegränsad ränterabatt bör anges i erbjudandet. Hur du använder bankens egna siffror när räntan ska sättas går vi igenom i förhandla bolåneräntan.

Lånelöftet i budgivningen

Kravet kommer från mäklaren och inte från lagen. Länsförsäkringar kallar det inget lagkrav men en stark rekommendation. Enligt Nordea och Swedbank kräver de flesta mäklare ett lånelöfte för att du ska få buda.

Efter visningen frågar Svensk Fastighetsförmedlings mäklare spekulanterna om finansieringen till handpenning och köpeskilling är klar. I de flesta av kedjans försäljningar finns verifierad budgivning, där du legitimerar dig med BankID och bekräftar ditt beviljade lånelöfte. Handelsbanken och Länsförsäkringar samarbetar med samma tjänst, Cetti.

SBAB vill att du ringer efter ditt första bud. Då går banken igenom uppgifterna i lånelöftet innan du går vidare i budgivningen.

Köper du nyproduktion blir tiden ett problem. Ett förhandsavtal skrivs ibland så mycket som två år innan köpet avslutas, medan lånelöftet gäller i tre till sex månader. Ta reda på hur du kan dra dig ur förhandsavtalet om ekonomin eller marknaden ändras.

Köpa innan du har sålt

Ska du både sälja och köpa räknar lånelöftet med pengar som du ännu inte har. Mäklarsamfundet konstaterade 2017 att lånelöften helt utan villkor är väldigt sällsynta. Som exempel på ett villkor nämner förbundet att köparen ska sälja sin egen bostad.

Bankerna hanterar det olika. Digitalt kan du söka hos SEB om du säljer högst en bostad. I SBAB:s ansökan kan du välja att behålla den bostad du har, men då kan du inte själv anpassa lånelöftet i internetbanken. Enligt Handelsbanken krävs det i vissa fall att den gamla bostaden är såld innan du kan få ett nytt bolån.

SBAB föreslår att du räknar med det lägsta pris du kan tänka dig att sälja för. Tillträdet kan med fördel läggas tre till sex månader fram, enligt banken.

En försäljningsklausul i köpekontraktet, att köpet går tillbaka om du inte får din bostad såld, är ett annat av Fastighetsmäklarinspektionens exempel på återgångsvillkor. Tiden mellan köpet och försäljningen täcks ofta av ett överbryggningslån. Hos Swedbank krävs kontrakt på både köpet och försäljningen och lånet löper i högst 6 månader. Fler bankers villkor står under kontantinsats.

Så högt räcker lånelöftet

Lånelöftet är ett lånebelopp och inget pris. Bolånet får vara högst 90 procent av bostadens värde enligt 4 § lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, så med minsta tillåtna kontantinsats blir priset lånelöftet delat med 0,9.

För ett hus tillkommer lagfarten. Stämpelskatten är 1,5 procent av köpeskillingen eller av taxeringsvärdet för året före det år då lagfarten beviljas, det som är högst, avrundat nedåt till helt tusental kronor. Lantmäteriet tar dessutom 825 kr i expeditionsavgift.

Pantbrevet är husets inteckning, den säkerhet banken får för lånet. Pantbrev som redan finns följer med huset. För den del av lånet som de inte täcker behövs nya. Stämpelskatten är 20 kr per fullt tusental kronor av beloppet, alltså 2 procent, plus 375 kr per inteckning i expeditionsavgift. Vid lånelöftet 3 000 000 kr och ett hus utan pantbrev blir det 50 820 kr för lagfarten och 60 375 kr för pantbreven. SBAB lånar inte ut till någon av dem.

Finansinstitutet ser i uträkningen att engångskostnaderna ändrar vad som begränsar ett huslån. Med ett lånelöfte på 3 000 000 kr och 400 000 kr i egna pengar räcker det till en bostadsrätt för 3 399 000 kr. Då är det lånelöftet som sätter gränsen.

För ett hus utan pantbrev räcker samma pengar bara till 2 998 000 kr med ett bolån på 2 698 200 kr. Hela lånelöftet går inte att använda, eftersom lagfarten och pantbreven tar 100 130 kr av de egna pengarna.

Om budet går över lånelöftet

I bostadsrättsexemplet ligger lånet redan på lånelöftet. Varje krona som budet höjs med betalar du då själv. Ett bud som är 100 000 kr högre kräver 100 000 kr mer i egna pengar med samma lånelöfte, men bara 10 000 kr om banken höjer lånelöftet så att lånet kan följa med till taket.

Höjningen är bankens beslut. Vägen dit står i tabellen över bankerna. Lämna hellre marginal i lånelöftet och titta på bostäder under beloppet, råder SBAB, så att du inte behöver kontakta banken inför varje bud.

Ett högt pris kan också stoppa lånet av ett annat skäl. Banken kan vägra att godkänna bostaden som säkerhet, till exempel när köpeskillingen är hög i förhållande till marknadsvärdet. Varför banken räknar på värdet och inte på priset står under kontantinsatsen.

När något ändras i din ekonomi

Byter du jobb, får lägre inkomst eller tar nya lån gäller lånelöftet inte längre automatiskt, enligt Danske Bank. Försöker du använda ett gammalt lånelöfte när ekonomin har ändrats kan bolånet nekas vid den slutliga kreditprövningen. Nordea och SEB vill att du hör av dig om ekonomin ändras efter att lånelöftet har godkänts.

SBAB räknar upp tre vanliga skäl till att banken nekar bolånet trots lånelöftet.

• Ekonomin har ändrats, till exempel lägre inkomst eller mer skulder än vid ansökan.
• Du kan inte styrka inkomsten du uppgav.
• Banken godkänner inte bostaden, till exempel för att föreningens ekonomi är osäker.

Nekar banken bolånet ska den snarast berätta varför (13 § konsumentkreditlagen (2010:1846)). Beror avslaget på uppgifter ur en extern databas ska banken också tala om vilka uppgifter och vilken databas det gäller.

Det lånelöftet inte säger om din budget

Lånelöftet är det mesta banken är beredd att låna ut. Det är ingen bedömning av vad du bör låna. Du måste inte heller låna hela beloppet.

Bankens kalkyl räknar med en högre ränta än den du betalar i dag. Skillnaden syns i månadskostnaden för samma lån.

För ett lånelöfte på 3 000 000 kr blir kostnaden 9 725 kr i månaden vid dagens ränta och 16 550 kr vid kalkylräntan.

Talet 6,6 procent är bankernas snitt 2023 i Finansinspektionens rapport från den 7 mars 2024. Din egen bank kan räkna med ett annat.

Om den högre kostnaden går ihop med resten av din budget räknar kalkylen för bolån på, med levnadskostnader, drift och avgift. Hur amorteringskravet fungerar står under bolån.

Lånelöftet och den 20 november 2026

Den 20 november 2026 ersätts konsumentkreditlagen (2010:1846) av konsumentkreditlagen (2026:1011). Den gamla lagen gäller fortfarande för kreditavtal som har ingåtts före den dagen.

Ett lånelöfte med 6 månaders giltighet som har lämnats efter den 20 maj 2026 gäller fortfarande den dagen. För 3 månaders giltighet är brytdagen den 20 augusti. Bolånet prövas ändå på nytt före köpet. Ett avtal som ingås efter ikraftträdandet följer den nya lagen, även när lånelöftet kom före.

Vad den nya lagen ändrar för själva bolånet går vi igenom under bolånereglerna.

Från lånelöfte till kontrakt

Stegen nedan är de du själv tar.

1. Räkna själv först. Se vad lånet kostar vid kalkylräntan och vad du har kvar att leva på. Lånelöftet är bankens tak, inte din budget.
2. Sök lånelöftet. Ha anställningsintyg, lönespecifikationer och besked om kontantinsatsen till hands. Räkna med en kreditupplysning per ansökan.
3. Håll uppgifterna aktuella. Hör av dig till banken om inkomst, jobb eller skulder ändras. Förnya eller ändra innan giltighetstiden går ut.
4. Buda med marginal. Vet hur högt lånelöftet och dina egna pengar räcker, med lagfart och pantbrev för ett hus. Behöver du ett högre belopp, be banken höja lånelöftet innan du budar över.
5. Säkra finansieringen i kontraktet. Saknar du bankens slutliga besked, be mäklaren om en låneklausul med tillräcklig tid. Ska du sälja först, överväg en försäljningsklausul.
6. Pröva erbjudandet. Innan bolåneavtalet ingås ska banken lämna ett bindande erbjudande med samtliga villkor och förklaringen av räntan. Du har minst 7 dagar på dig.

Vanliga frågor